Alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. Isso quer dizer que o devedor passa o bem ao credor, de forma com que ambos definam que o bem é a garantia de pagamento da dívida. Pode-se fazer a alienação de bens móveis e imóveis. E, a garantia de pagamento é o próprio bem a ser adquirido pelo devedor.
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A alienação fiduciária é um modelo muito comum de garantia de pagamento de dívidas. A maior parte das pessoas que já utilizaram um banco ou entidade bancária para financiar um bem já ouviu falar sobre esse instituto.
Entretanto, a alienação fiduciária é complexa e envolve a relação entre a posse e a propriedade de um bem, podendo confundir pessoas leigas nos assuntos jurídicos.
Este artigo tem como objetivo explicar o que é a alienação fiduciária, como ela funciona, quais são suas vantagens e riscos, além de responder algumas dúvidas comuns sobre o tema. Boa leitura!
O que significa alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é um tipo de garantia numa relação de negociação de compra de bens. É uma modalidade de financiamento, onde o devedor, para garantir o pagamento de algo, o transfere para o credor enquanto paga por aquele bem.
O nome é complicado, mas explica o que é a alienação fiduciária. Alienar significa, também, transferir a propriedade de algo para outra pessoa. A palavra fidúcia, por outro lado, significa confiança.
Dessa forma, a alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. Isso quer dizer que o devedor passa o bem ao credor, de forma com que ambos definam que o bem é a garantia de pagamento da dívida. No caso, a garantia de pagamento é o próprio bem a ser adquirido pelo devedor.
Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?
A forma mais simples de explicar como funciona a alienação fiduciária e para que ela serve no dia a dia das pessoas é com um exemplo.
Vamos supor que Pedro quer comprar um carro de Julia. Pedro não possui capital suficiente para comprar o carro à vista, então Julia sugere que Pedro e ela assinem um contrato, onde Pedro compra o carro em parcelas, mas o veículo permanece no nome de Julia.
Pedro usufrui do carro e o usa como seu, mas o carro permanece no nome de Julia até que Pedro pague todas as parcelas. Caso Pedro deixe de pagar as parcelas em dia, Julia tem o direito de reaver o veículo e vender ele para pagar os custos que Pedro não pagou a ela.
Isso, de forma prática, é uma relação de alienação fiduciária. É a transmissão de um bem ao credor, para que ele fique com o bem em seu nome enquanto o devedor o paga, como garantia de que a dívida será quitada.
Nos casos mais comuns, a alienação fiduciária é utilizada como forma de financiamento que pessoas fazem com instituições financeiras. Se uma pessoa quer financiar a compra de um bem, pode deixar esse bem em nome da instituição como garantia do pagamento do financiamento.
Vantagens da alienação fiduciária
Como qualquer outra forma de garantia de pagamento de uma dívida, optar pela alienação fiduciária tem suas vantagens e desvantagens.
A principal vantagem da alienação fiduciária é a de diminuir juros e ter a possibilidade de parcelar em mais vezes a compra de um bem, uma vez que o próprio bem comprado é garantia do pagamento.
Como os casos mais comuns são os de instituições financeiras que escolhem a alienação fiduciária como forma de garantia de empréstimos, ter o próprio bem que será comprado como forma de garantia do pagamento faz com que as instituições ofereçam descontos mais atraentes para quem escolhe essa modalidade de financiamento.
Riscos da alienação fiduciária
O maior risco da alienação fiduciária é justamente o que faz com que ela seja economicamente vantajosa para o devedor: o bem alienado como garantia do pagamento não é mais do devedor, e sim do credor.
Isso significa que, caso o devedor não consiga mais pagar o valor devido (as parcelas de um empréstimo feito com um banco, por exemplo), o credor tem o direito de vender o bem para quitar o resto da dívida.
A alienação fiduciária, embora geralmente seja uma forma de diminuir os juros e aumentar o período de pagamento de uma dívida, faz com que o devedor perca a propriedade do bem, embora mantenha a sua posse.
Diferente do penhor e da hipoteca, onde o devedor ainda é o proprietário do bem, na alienação fiduciária o credor se torna o proprietário.
Diferença entre garantias pessoais e garantias reais
As formas de garantias de pagamento (onde a alienação fiduciária se encontra) se dividem em duas formas: as garantias pessoais e as garantias reais.
As garantias reais, como a hipoteca, a alienação fiduciária e o penhor, definem que algum bem deve ser disposto como garantia a algum tipo de dívida que um devedor tenha com um credor.
Nas garantias reais, é colocado um bem específico como garantia do pagamento. Caso o devedor não cumpra com o pagamento da dívida, esse bem pode ser tomado, vendido ou leiloado com o objetivo de fazer com que o credor não perca dinheiro.
Já as garantias pessoais, como o aval e fiança, funcionam de forma diferente. Em vez de apresentar um bem como garantia de pagamento, uma pessoa assume a responsabilidade sobre a dívida, caso o devedor não a pague. É o caso da fiança e do aval, por exemplo.
Diferença entre alienação fiduciária e outras garantias
Como vimos anteriormente, a alienação fiduciária, por deixar a propriedade do bem adquirido como forma de garantir o pagamento, se enquadra como uma garantia real. Mas qual é a diferença entre a alienação fiduciária, a hipoteca e o penhor?
A alienação fiduciária, como foi explicado anteriormente, é uma forma de garantia onde o devedor, ao financiar um bem, o deixa no nome do credor até que toda a dívida da compra daquele bem seja paga. O devedor usufrui do bem e tem sua posse, mas o bem não é, juridicamente, sua propriedade.
Na hipoteca, o devedor entrega a propriedade de um bem imóvel (alguns bens móveis podem também ser hipotecados, como aeronaves e embarcações) como garantia de pagamento de uma dívida com um credor.
Entretanto, a hipoteca se distingue da alienação fiduciária por um principal motivo: a alienação fiduciária entrega o próprio bem adquirido como forma de garantia, enquanto na hipoteca qualquer bem pode ser entregue para garantir o pagamento da dívida.
Em poucas palavras, enquanto o bem garantido pela alienação é o próprio bem adquirido pelo devedor, na hipoteca, qualquer bem imóvel pode ser utilizado para garantir o pagamento.
No penhor, o devedor entrega a posse de um bem móvel (como quadros, joias, coleções, entre outros) para o credor até que a dívida seja paga. Diferente da hipoteca e da alienação fiduciária, o devedor entrega a posse do bem ao credor, que o obtém até que a dívida seja quitada.
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Leis que regulam a alienação fiduciária
A alienação fiduciária pode ser realizada sobre bens imóveis e móveis. No entanto, cada um dos tipos de bens possui uma lei específica própria.
A alienação fiduciária de bens imóveis é regida pelo capítulo II (artigos 22 a 33) da Lei nº 9.514/97. O artigo 22 decreta esse instituto da seguinte forma:
“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Como se pode observar, a alienação fiduciária de bens imóveis pode ser realizada entre qualquer credor e devedor. Embora não seja comum, quando se trata de bens imóveis ela não está restrita às dívidas com entidades bancárias.
Já a alienação fiduciária de bens móveis é regida pelos artigos 1.361 a 1.368-B do Código Civil. O artigo 1.361 explica o que é considerado um bem móvel fiduciário da seguinte forma:
“Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor”.
As leis do Código Civil para alienação fiduciária de bens móveis pode ser utilizada, de forma suplementar, a situações onde o bem alienado é imóvel, caso a Lei específica não seja suficiente.
Como funciona cada etapa da alienação fiduciária
Quando uma pessoa procura adquirir um bem cuja alienação fiduciária será feita como garantia de pagamento desse bem, algumas etapas devem ser concluídas para que a situação fique correta legalmente.
Em primeiro lugar, o contrato de alienação fiduciária (onde será estipulado que o bem foi adquirido e que essa será a modalidade de garantia de pagamento) deve ser levado em um cartório para registro da situação. Caso seja um bem imóvel, o contrato deve ser levado no local onde o bem está matriculado.
No cartório será feito o desdobramento de posse, que significa que o bem deixa de ter apenas um proprietário para ter dois. O credor será o possuidor indireto do móvel, enquanto o devedor é o possuidor direto, que também é a pessoa que terá posse do bem.
Quando o devedor terminar de pagar a dívida da forma estipulada pelo contrato, a posse do credor sobre o bem encerra, pois a propriedade fiduciária é resolúvel, ou seja, pode acabar.
A partir da quitação da dívida, o credor deve entregar ao devedor um termo de quitação. Esse termo deve ser levado pelo ex-devedor ao cartório onde o contrato de alienação fiduciária foi encaminhado, para que o bem seja passado completamente para o seu nome.
Inadimplência e consolidação da propriedade
Nem sempre os contratos com alienação fiduciária de bens como forma de garantia de pagamento serão cumpridos corretamente pelo devedor e pelo credor. Na situação onde o devedor é inadimplente, as leis específicas protegem o credor da perda de dinheiro.
Caso o devedor deixe de pagar o valor devido ou atrase as parcelas, o credor deve notificar o devedor da inadimplência. Caso o devedor não pague da mesma forma, o credor fiduciário poderá transferir o bem para si, tornando-se o único dono.
Após se tornar o único dono do bem, o credor é obrigado a vender ou leiloar o bem recebido, com o objetivo de reaver o valor que o devedor deveria pagar a ele.
Nota-se que é obrigação do credor que se torna proprietário único do bem vendê-lo, pois o objetivo da alienação fiduciária é garantir que o credor receba a quantidade de dinheiro a qual tem direito, não recebendo o bem em si como pagamento.
Diferença no leilão de bens móveis e imóveis
As leis específicas sobre alienação fiduciária de bens móveis e imóveis possuem uma diferença bem importante na área do leilão.
Em ambos os casos, caso o devedor não pague mais a dívida e o credor se torne o único proprietário do bem, é dever do credor leiloa-lo com o objetivo de garantir o retorno do capital.
Entretanto, no caso da alienação fiduciária de bens móveis, caso o valor do bem vendido não seja o suficiente para quitar a dívida, o credor tem o direito de continuar cobrando o valor restante da dívida do devedor.
No caso da alienação fiduciária de bens imóveis, caso o bem seja vendido e o valor resgatado dessa forma não quite o valor, a dívida é considerada liquidada, fazendo com que o credor perca o direito de cobrar o resto do valor do devedor.
Perguntas frequentes sobre alienação fiduciária
Separamos algumas das dúvidas mais comuns encontradas na internet sobre esse tema. Confira as respostas abaixo.
O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é um tipo de garantia numa relação de negociação de compra de bens. É uma modalidade de financiamento, onde o devedor, para garantir o pagamento de algo, o transfere para o credor enquanto paga por aquele bem.
Como funciona a alienação fiduciária?
É a transmissão de um bem ao credor, para que ele fique com o bem em seu nome enquanto o devedor o paga, como garantia de que a dívida será quitada.
A alienação fiduciária é um direito real?
A maioria dos juristas concorda que, uma vez firmado o contrato de alienação, tem-se a constituição de um direito real de garantia. O registro, nesse entendimento, é o que materializa o direito real.
O que é propriedade fiduciária?
A propriedade fiduciária é o bem tranferido pelo devedor ao credor, por meio de termo ou condição de alienação fiduciária. No Direito, a propriedade fiduciária é conhecida um bem resolúvel, que é transferido ao credor, como garantia. Ela “se resolve” quando o devedor quita sua divída e retoma a referida propriedade.
O devedor pode passar a titularidade da dívida para outra pessoa?
Pode, sim. Uma pessoa interessada em adquirir o bem do devedor pode assumir a dívida do bem e continuar pagando o credor o que falta para se tornar o dono do bem.
Deve-se lembrar, no entanto, que a troca de devedores só pode ser feita mediante acordo entre todas as partes envolvidas, o que inclui o credor.
Após os trâmites necessários, como a troca do registro de propriedade no cartório e as alterações contratuais, o novo devedor deve se acertar com o ex-devedor e assumir a dívida, tornando-se, após o término do pagamento, o novo dono do bem.
Minha moradia pode ser tomada pelo credor? Entenda a alienação fiduciária de bem imóvel.
Sim. Ao utilizar a alienação como garantia de pagamento de dívida, o proprietário do imóvel se torna o credor (geralmente uma entidade bancária), enquanto o devedor tem apenas a posse do bem.
Uma vez que o bem não é legítimo do devedor, as leis de proteção ao bem de família não se aplicam, podendo o imóvel ser completamente transferido para o credor e leiloado caso os valores devidos não sejam devidamente quitados.
A morte do devedor extingue o contrato de alienação fiduciária?
Contratos de alienação fiduciária podem levar anos para que todas as dívidas sejam quitadas e o devedor se torne, finalmente, o único proprietário de um bem. Em casos de bens imóveis, o devedor pode ficar décadas pagando pelo bem.
Caso o devedor faleça durante o pagamento de um contrato cuja garantia do credor é a alienação fiduciária, a dívida vai para os herdeiros, que são responsáveis por pagar a dívida até o limite da herança, conforme aponta o artigo 1.821 do Código Civil:
“Art. 1.821. É assegurado aos credores o direito de pedir o pagamento das dívidas reconhecidas, nos limites das forças da herança”.
Posso vender um bem alienado?
Um bem alienado (móvel ou imóvel) pode ser vendido, sim. No entanto, deve-se assegurar que todos os trâmites sejam feitos para que o comprador do bem saiba que esse item está em alienação fiduciária, preenchendo os documentos necessários para a transferência dos custos do bem e restante da dívida que deve ser paga ao credor.
Além disso, o credor deve ser avisado da transferência, pois a venda do bem, caso não seja feita da forma correta, não fará com que o devedor inicial não precise mais pagar a dívida adquirida.
Conclusão
A alienação fiduciária é uma das formas de garantia real de pagamento de uma dívida. Ela geralmente é utilizada por bancos e outras entidades bancárias como forma de facilitar o parcelamento da aquisição de um bem por uma pessoa física ou jurídica.
Assim, ela funciona de forma diferente das outras formas de garantia real, pois o credor mantém a propriedade jurídica sobre o bem, enquanto o devedor fica apenas com sua posse.
Por um lado, a alienação possibilita que pessoas consigam adquirir bens com juros menores e com parcelas mais atraentes. Por outro, a inadimplência leva à perda do bem por parte do devedor.
Por isso, a alienação fiduciária é um modelo de garantia contratual de pagamento de dívida que não deve ser feito de forma leviana. O devedor deve procurar auxílio de um advogado para tirar eventuais dúvidas e deve estar seguro de que conseguirá quitar a dívida, para não correr o risco de perder o bem.
Muito bom o artigo. Parabéns pelo trabalho aqui.
Eu tenho uma pergunta: eu tenho um imóvel livre pra venda e outro que tem um gravame de alienação fiduciária. Se eu vender o imóvel livre, eu posso considerá-lo como único imóvel, para efeito de cálculo de imposto no ganho de capital ( uma vez que o segundo imóvel com alienácao fiduciária tem o credor como proprietário resoluvel ) ?
muito bom, bem esclarecedor.
Olá! Tiago!
Gostaria de tirar uma duvida com vc, um imóvel alienado fiduciário pode reformar e nesta reforma fazer uma pequena demolição. Ou para qualquer demolição parcial deve pedir a autorização para o fiduciário? obrigada aguardo seu retorno.
um automovel foi comprado alienação fiducitaria, o devedor nao conseguiu pagar e o automovel foi devolvido, só que ainda continuam nos cobrando , isso é certo ?
“caso o devedor não pague mais a dívida e o credor se torne o único proprietário do bem, é dever do credor leiloar o mesmo com o objetivo de garantir o retorno do capital.
Entretanto, no caso da alienação fiduciária de bens móveis, caso o valor do bem vendido não seja o suficiente para quitar a dívida, o credor tem o direito de continuar cobrando o valor restante da dívida do devedor. Se gerou custos extras e levando em conta depreciação do véiculo.”
Eu ganhei uma casa em alto paraíso de Goiás….. Na urbanização minha casa minha vida e eles estão tentando tomar meu imóvel para políticos fundiários. Sou solteira,e pago está modalidade desde 2006….si passaram varias políticas de Goiás e donos de terras e ainda preciso de ajuda para não perder minha moradia o que faço?????? Socorro mi ajuda!!!
Olá, Tatiana!
Neste caso, orientamos que você procure a Defensoria Pública ou Ministério Público da sua cidade que estarão te ajudando neste caso.
Parabéns ao site e ao auto, muito bom, leitura fácil e que consegue prender ao texto.
Olá, primeiramente quero elogiar o autor, pelo artigo claro e assertivo.
Entendi que no caso de inadimplência, o credor tem o direito de leiloar o bem para quitar a dívida, caso não seja suficiente e for bem móvel, pode-se continuar cobrando o devedor, caso bem imóvel a dívida é considerada liquidada. ok.
Minha dúvida: O que ocorre se o leilão for mais que suficiente para quitar a dívida? O credor fica com todo o lucro?
Exemplo simples: Um carro de 100 mil reais, o devedor conseguiu pagar 60 mil antes de ficar inadimplente. O credor leiloa o carro por 90 mil. Como o credor já recebeu 60 mil, no fim das contas vai ficar com 150 mil ?
Em tese o credor devera devolver esses lucros ao devedor.
Uma duvida tenho um imóvel com alienação fiduciária e gostaria de saber se para registrar o imóvel o cartório pode cobrar taxas para desalienação do imóvel.
Artigo excelente, tava difícil eu entender o que era alienação fiduciária e finalmente entendi.
Obrigado.
Artigo muito bem escrito: resumido e completo. Parabéns!!
Gostei
Na hipótese de falência da instituição financeira credora, o que acontece com o bem? Por ser propriedade da instituição financeira, ele pode ser usado para pagamento de credores da instituição financeira? Obrigado e parabéns pelo artigo.
Bom dia. Fiz um empréstimo com garantia de imóvel no valor de R$ 120.000,00 (imóvel avaliado em R$ 550.000,00). Ocorre que devido a pandemia não consegui honrar os pagamentos (60 parcelas – R$ 4.800,00 = R$ 289.000,00). O credor ciente da situação nunca se manisfestou quanto da cobrança. Mas agora que a economia está voltando gradativamente, solicitei ao credor que me passa-se o valor da divida atualizada para fazer uma portabilidade, devido a taxa de juros mais baixo e prazo mais longo para pagar. O credor se recusa a passar as informações, pois o imóvel é dele e não está preocupado em receber o valor e passar a dívida para outra instituição. Já entrei com reclamação no PROCON solicitando as informações mas não respondeu. Está dificultando tudo. Gostaria de saber como devo proceder neste caso. Por favor preciso de sua orientação.
Olá, Robson. Obrigado pelo seu comentário!
Para avaliar seu caso em particular, recomendo que você busque um advogado especializado nessa área. Você pode utilizar nosso Diretório de Advogados para encontrar o profissional mais adequado, perto de você: https://app.projuris.com.br/app/diretorio
Qual a ação para desocupação de imóvel leiloado em alienação fiduciária, ação de imissao na posse ou ação de reintegração de posse, haja vista que o banco transfere a posse indireta ao arrematante. Neste caso o arrematante já tem a posse, mesmo que indireta.
Um imóvel com alienação fiduciária pode ser financiado pela caixa antes da quitação total do mesmo?
Prezados.
Tenho um veiculo em alienação fiduciária, e tenho o desejo de realizar a venda do mesmo. Minha duvida é, posso vender o veiculo, realizar a transferência do mesmo e manter a divida em meu nome?
Tenho dois automóveis de modelos, anos,e fabricantes diferentes.Todos os dois me foram financiados pelo banco Itaú, e já foram quitados a alguns anos, e o licenciamento anual, dos dois veículos vêm constando ” ALIENAÇÃO FIDUCIARIA”, não era para o banco me ter enviado um documento de quitação da Alienação, ou será que tenho eu que providenciar este documento ? Pergunto por não saber, reamente.
Excelente explicação.
Ótimo artigo ! Muito bom !! Muito esclarecedor . Direto e de fácil entendimento !