Contrato de compra e venda de imóveis: principais cláusulas [+MODELO]

Confira as cláusulas mais importantes de um contrato para compra e venda de um imóvel e faça download de um modelo

A maioria de nós já se deparou com vários casos no mercado imobiliário em que os proprietários de casas à venda voltaram atrás em um contrato de compra e venda de imóveis. 

Por causa disso, aconselha-se que estes tipos de contrato sejam celebrados com todas as cláusulas relevantes para proteger o interesse das partes. Mas, quais cláusulas de compra e venda são essas?

É o que veremos neste artigo! Ao final, você também poderá baixar um modelo editável do contrato de compra e venda de imóvel (em Word ou .doc). Vamos lá?

O que é um contrato de compra e venda? Definição

O conceito de contrato de compra e venda pode parecer óbvio. Entretanto, perante o Direito, faz-se necessário definir exatamente qual o significado de contrato de compra e venda de imóvel. Vejamos.

Contrato, por definição, é um instrumento que serve para materializar um negócio jurídico entre duas ou mais partes, de comum acordo. O resultado de qualquer contrato é a criação, modificação ou extinção de direitos e obrigações das partes, sobre aquilo que é objeto do contrato.

No caso do contrato de compra e venda, temos duas (ou mais) pessoas, físicas ou jurídicas, que firmam entre si um acordo para transação da posse e propriedade de um bem imóvel. Essa transação é feita, claro, mediante uma compensação financeira – em dinheiro ou outros bens. Eis a essência de um contrato de compra e venda.

Quando é obrigatório um contrato escrito de compra e venda de imóveis?

Para imóveis acima de 30 salários mínimos o contrato escrito é uma exigência jurídica, segundo dispõe o art. 108 do código civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Mas existem exceções. Por exemplo, quando ocorre financiamento (alienação fiduciária) o pagamento não acontece diretamente para o dono do imóvel. Na realidade, neste caso, a posse do bem passa para a instituição financeira, que permite o uso da pessoa que fez o financiamento enquanto este pagar corretamente. Quando a dívida com a instituição financeira se finda, aí sim, a pessoa em posse do bem pode se declarar também dono do bem.

Voltando, então, para casos em que não existe instituição financeira envolvida, a validade do contrato de compra e venda de imóveis é colocada em questionamento. Para entender isso, é importante entender então, que um contrato de compra e venda de imóveis será recepcionado como um contrato de promessa de compra e venda.

Assim, os efeitos são a junção de três artigos do Código Civil:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: (…)
V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Características do contrato preliminar de compra e venda

• A validade não é a mesma que se espera;
• O contrato não servirá para transferência de propriedade;
• Só é válido entre vendedor e comprador;

Principais cláusulas de um contrato de compra e venda de imóveis

Uma vez que você já sabe o que é e quando cabe usar um contrato de compra e venda, é hora de entender as particularidades que esse tipo de instrumento traz, quando se trata da compra e venda de um imóvel.

Listamos algumas das cláusulas mais importantes do contrato de compra e venda de imóveis. São elas:

• Direito de cancelar o negócio
• Cláusula de penalidade
• Cláusula de taxas pendentes
• Cláusula de indenização
• Cláusula de força maior

Vamos ver os detalhes de cada uma delas?

– Direito de cancelar o negócio

O comprador deve obter uma cláusula incorporada de que o negócio será cancelado sem que ele seja punido monetariamente, se:

1. Os documentos fornecidos pelo vendedor não tiverem validade legal; 

2. Houver um vício jurídico no contrato antes da efetivação da venda. Uma cláusula a respeito disso deve ser inserida em relação à conclusão da transferência de propriedade;

3. Hoje em dia, a maioria dos compradores toma um empréstimo para fazer a compra de uma casa. Pode acontecer que o pedido de empréstimo seja rejeitado por algum motivo. É importante adicionar uma cláusula de que, se o empréstimo for rejeitado, o comprador não será responsabilizado. É por isso que os especialistas sugerem a assinatura de um acordo somente após o banco pré-aprovar o financiamento;

4. Se, no momento da assinatura da escritura de venda, o vendedor deixar de desocupar o imóvel, o comprador deverá poder cancelar a transação.

– Cláusula de penalidade

Quando um acordo envolvendo terrenos à venda é assinado, o comprador geralmente costuma pagar uma quantia inicial ao vendedor para selar o contrato. Geralmente adiciona-se uma linha afirmando que se o comprador desistir do negócio, essa quantia simbólica permanecerá com o vendedor. 

O acordo deve estipular que, no caso do vendedor voltar atrás e não querer mais vender a propriedade, essa quantia seja devolvida ao comprador.

Na maioria dos casos, quando um vendedor volta atrás em sua palavra, geralmente é porque ele encontra um comprador que pode pagar mais.

Uma cláusula de penalidade no acordo seria um grande impedimento para isso. O comprador pode entrar na justiça se o vendedor anular o contrato e buscar a execução específica do contrato no sistema jurídico.

Acrescenta-se ainda que pode acontecer do proprietário vender o imóvel a terceiros após a assinatura do contrato. A parte afetada pode obter uma liminar impedindo a outra parte de vender a casa. No jargão jurídico, isso é chamado de execução específica do acordo.

– Cláusula de taxas pendentes

O contrato deve mencionar claramente que o vendedor deve compensar todas as taxas pendentes sobre a propriedade, incluindo despesas de energia e água, imposto sobre a propriedade etc.

Pode acontecer que, no momento da assinatura da escritura de terrenos à venda, o vendedor exija dinheiro extra contra todos os depósitos pagos por ele.

– Cláusula de indenização

Trata-se de uma cláusula crucial inserida como uma precaução contra qualquer dano ou perda. Como um grande número de pessoas compra e vende propriedades, as disputas judiciais são inevitáveis.

Pode haver casos em que os herdeiros legais do vendedor reivindicam seus direitos sobre a propriedade ou se acredita que a propriedade foi transferida sob influência ou coação.

A cláusula de indenização costuma ser inserida no meio do contrato de venda, no qual o vendedor assume o ônus de que, se não honrar o contrato, indenizará o comprador e vice-versa.

A cláusula de indenização protege as partes contra quaisquer perdas ou custos que possam ser sofridos por uma parte em decorrência da violação da outra parte ou de terceiros. 

A parte mais complicada é a redação da cláusula de indenização. Deve ser elaborado com cuidado e deve incluir todos os cenários possíveis.

– Cláusula de força maior

No caso de a propriedade ser danificada devido a uma calamidade natural, como um terremoto, tsunami ou inundação, deve ser criada uma linha para que as partes não possam obrigar a outra parte a concluir a transação.

Além disso, o comprador deve estar ciente de que mesmo após a finalização da propriedade, até o momento em que a propriedade não seja vendida ou um acordo de venda não seja celebrado, o vendedor tem o direito de vender e, portanto, um acordo de venda deve ser celebrado o mais cedo possível.

Por que você deve prestar atenção às cláusulas?

Os contratos de compra e venda de imóveis são contratos legais. Você deve entender os detalhes que envolvem a compra e a venda. Não estão apenas envolvidas grandes quantias de dinheiro, mas frequentemente também há um investimento emocional das partes.

As cláusulas existem para protegê-lo, esteja você comprando ou vendendo. Quando você compra casas em condomínio fechado, o contrato pode ser condicionado a algumas coisas. 

É essencial trabalhar com um advogado especializado em direito imobiliário, que elaborará cuidadosamente as cláusulas apropriadas a serem inseridas no contrato.

Seja uma cláusula de financiamento, inspeção residencial ou alguma outra contingência, é crucial manter o controle das datas. Você, enquanto advogado, precisará certificar-se de seguir todas as datas designadas, e comunicar o seu cliente para que fique por dentro dos prazos e obrigações pactuados em contrato.

A não notificação dentro dos prazos especificados pode deixar a parte vulnerável à perda de seus depósitos. 

– Cláusulas podem beneficiar compradores e vendedores

Você pode fazer com que as cláusulas funcionem para os seus clientes, quer estejam eles vendendo ou comprando, pois é o objetivo de todos que a transação seja executada da maneira mais tranquila possível e concluída no prazo.

Assim, uma vez que se realize uma compra ou venda, haverá cláusulas específicas para beneficiar e proteger as partes no contrato.

Uma contingência é, portanto, uma condição que permite que tudo avance para a conclusão. Sendo assim, é útil ter sempre essas cláusulas para resguardar o interesse de ambos os lados.

Leia também:

• Contratos no Direito Civil: tudo sobre o tema
• Adjudicação compulsória: o que é e como funciona? [2022]

[MODELO] Contrato de compra e venda de imóveis para baixar

Depois de conhecer as cláusulas mais importantes de um contrato de compra e venda, é possível que você esteja se perguntando como fazer um contrato desse tipo, na prática.

A boa notícia é que nós temos um modelo de contrato de compra e venda de imóvel editável, para você. Ele integra nosso kit gratuito com 30 modelos de contratos essenciais para toda empresa, abaixo.

Ao baixar o kit, além do modelo de contrato de compra e venda de imóveis, você ainda terá acesso a outros materiais bônus, como:

• Contrato de franquia; 
• Contrato de comodato de equipamento;
• Contrato de fornecimento; 
• Entre outros.

Propositor de documentos para elaboração contratual

Os contratos, de maneira geral, demandam muito tempo dos advogados e advogadas para a produção. Entretanto, mesmo sendo sobre assuntos diferentes, eles possuem blocos que se repetem.

Assim, muitas vezes advogados e advogadas levam horas redigindo algo que poderia ter uma padrão.

Para fazer um contrato de maneira mais ágil, portanto, é interessante utilizar um sistema como o PROJURIS ADV, que possui uma funcionalidade chamada “propositor de documentos”.

O propositor de documentos possui modelos pré-prontos, que precisam apenas das informações subjetivas da peça. Além disso, a funcionalidade possui também blocos variáveis, assim, se for da sua preferência, você pode montar o documento a partir deles.

Se acaso você desejar, você consegue criar o seu próprio modelo, e até colocar o layout do seu escritório nas peças processuais.

Dessa forma, você ganha muito mais tempo para as produções intelectuais do seu escritório de advocacia.

Conheça o propositor de documentos do PROJURIS ADV clicando aqui.

Perguntas frequentes

Conclusão sobre o contrato de compra e venda de imóveis

Cláusulas indicam claramente também as expectativas e as datas.

Compradores e vendedores devem ter uma compreensão clara do significado de todas as cláusulas em um contrato. Não entender uma ou outra cláusula pode causar problemas em sua transação ou, na pior das hipóteses, uma perda de fundos.

É especialmente importante para quem está comprando um imóvel pela primeira vez ter um bom domínio das cláusulas mais comuns para a compra de uma casa. 

Desta forma, é importante que os advogados que atuem com Direito Imobiliário também conheçam cada uma delas e sua aplicabilidade, de modo que possam orientar seus clientes sobre seu cumprimento.

Felizmente, após ler esse artigo, você, advogado, provavelmente já deve ter um melhor entendimento das contingências imobiliárias comuns e pode contribuir de forma assertiva na elaboração de contratos de compra e venda de imóveis.

Receba meus artigos jurídicos por email

Preencha seus dados abaixo e receba um resumo de meus artigos jurídicos 1 vez por mês em seu email