Contrato de corretagem: tudo sobre o negócio jurídico

O contrato de corretagem é um acordo bastante conhecido no mundo dos imóveis e visa a intermediação para venda ou locação de um bem que pode ser imóvel ou móvel.

Por força desta modalidade de contrato, o corretor (intermediador) tem obrigação de encontrar um negócio que satisfaça o interesse do contratante, e, em contrapartida, em caso de efetivação do negócio, ele passa a ter direito de receber uma comissão.

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Quais são os direitos de um corretor de imóveis

A profissão de corretor de imóveis se regulamenta na Lei nº 6.530/78, a qual apesar de ser antiga continua vigente. Inclusive, está no atual Código Civil Brasileiro, ao passo que o seu artigo 729 prevê que os preceitos nele constantes não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Dessa maneira, o contrato de corretagem é uma das engrenagens necessárias para o funcionamento desse nicho de mercado tão importante para economia nacional.

Finalidade do contrato de corretagem

O contrato de corretagem tem por finalidade por em acordo o comprador e o vendedor. A mediação se consuma precisamente no momento em que aparece o acordo de vontades entre os contratantes, mercê da aproximação levada a efeito pelo mediador, quando se dá por finda a função deste. O direito do corretor à remuneração nasce com a conclusão do negócio, independentemente de sua execução. Não interessa a execução desde que as partes hajam celebrado e concluído o negócio. Se posteriormente as mesmas não cumprem as obrigações pactuadas, não repercutirá esta inadimplência, mesmo que se desenvolva em rescisão, na pessoa do corretor. (Contratos, Vol. III, Aide Editora, p. 1126).

Além disso, o Código Civil Brasileiro traz a definição legal do contrato de corretagem, veja-se:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Características do contrato de corretagem

Nesta espécie de contrato, podem configurar como parte contratante as pessoas físicas capazes e a pessoa jurídica e, por outro lado, o corretor de imóveis que também poderá ser pessoa física capaz ou jurídica com finalidade de mediação de negócios.

Sobre ao prazo do contrato, este pode ser tanto determinado como indeterminado, uma vez que, na hipótese de as partes não terem estipulado um prazo para a sua duração, a resolução deste se condiciona ao envio de notificação prévia ao outro contratante.

Quando a comissão é devida ao corretor de imóveis?

Nesse sentido, torna-se importante ressaltar que quanto a obrigação do corretor de imóveis, em caso de surtir resultado, ele deverá receber a remuneração sobre o negócio.

Ainda sobre a conclusão do negócio, a comissão se deve ao corretor ainda que haja aperfeiçoamento da negociação após o prazo estipulado na opção de venda.

O artigo 727 do código Civil dispõe:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

A jurisprudência diz:

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. GUSMÃO EMPREENDIMENTOS LTDA. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES. REJEITADA. MÉRITO. VENDA DE IMÓVEIS APÓS O PRAZO DE VIGÊNCIA DE CONTRATO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO DAS PARTES. COMISSÃO DEVIDA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 727 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

Afasta-se a preliminar de ofensa ao Princípio da Dialeticidade quando verificado que o apelo encontra-se suficientemente motivado. Reforma-se a sentença que julgou improcedente a ação de cobrança para condenar as empresas requeridas ao pagamento de comissão de corretagem pleiteada na inicial, porquanto há provas bastantes de que a empresa autora foi a responsável pela aproximação das partes (compradora e vendedora), possibilitando a concretização das negociações e o aperfeiçoamento do contrato de corretagem, independentemente de o negócio ter sido finalizado após o decurso do prazo contratual, forte no que preceitua o artigo 727 do Código Civil. (…) (TJ-MS. AC nº 08031168320158120021.

Relator: Des. Sérgio Fernandes Martins, Data de Julgamento: 15/05/2018. 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/05/2018). (grifou-se)

Sobre o recebimento da comissão

Sobre vinculação do recebimento da comissão às condições apresentadas na opção de venda pelo proprietário do imóvel, dono do negócio, para que ocorra a efetivação deste, mostra-se pontual o entendimento colhido da jurisprudência e colacionada pelo doutrinador João Roberto Parizatto, na obra Manual de Prática dos Contratos Doutrina e Jurisprudência:

“A princípio o proprietário que deseja vender seu bem, procura um corretor e lhe dá uma opção de venda por escrito, indicando preço, condições, comissão entre outros detalhes inerentes à realização da intermediação, observando-se, contudo, que mesmo o negócio realizado fora das bases impostas em tal opção, gera o direito do corretor ao recebimento de seus serviços profissionais (…)”.  (2017)

Contrato de corretagem imobiliária com exclusividade

Noutro vértice, se por ocasião da celebração do contrato de corretagem o corretor de imóveis tem a obrigação de buscar opções de negócios de acordo com as instruções recebidas, o vendedor, por outro lado, durante a vigência do referido compromisso, fica impedido de celebrar negociação direta com possível interessado, quando estipulada cláusula de exclusividade, sob pena de pagamento de comissão ao corretor.

Assim determina o artigo 726 do Código Civil Brasileiro:

“Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

Ainda sobre a remuneração, caso ela não esteja fixada em lei, como por exemplo, nas tabelas de honorários homologadas pelo CRECI – Conselho Regional de Corretores de imóveis, nem ajustada entre as partes, ela será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Das parcerias entre os corretores de imóveis

Além disso, no dia a dia das transações imobiliárias é comum o estabelecimento de parcerias entre os corretores de imóveis na busca do melhor negócio. Assim, o Código Civil Brasileiro determina que seja rateada a comissão entre os corretores atuantes na intermediação:

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Apesar de sempre ser indicada a celebração de contrato por escrito, admite-se a corretagem na forma verbal, sendo possível comprovar a existência da mediação e os seus efeitos por meio de prova exclusivamente testemunhal, conforme o posicionamento jurisprudencial citado a seguir:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. EFEITOS DOS FATOS E OBRIGAÇÕES. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação de venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. Agravo regimental desprovido. (…) – “Em verdade, não é permitido provar-se exclusivamente por depoimentos testemunhais a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos dos fatos que envolveram as partes, assim como da prestação de serviços, afigura-se perfeitamente admissível, conforme precedentes da Corte.” (REsp n. 185.823⁄MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 3⁄11⁄2008.)”. (STJ. AgRg no REsp: 1342118 GO 2012/0183774-1,

Relator: Ministro João Otávio De Noronha. Data de Julgamento: 17/09/2015. T3 – Terceira Turma. Data de Publicação: DJe 22/09/2015). (grifou-se)

Por fim, saliento que responsabilidade do corretor de imóveis e o percebimento da comissão mesmo em casos de arrependimento, já foi abordada em outro artigo aqui na coluna, cuja leitura é recomendada para uma  compreensão conjunta do que fora tratado neste texto.