O que é o despejo liminar no Direito Imobiliário: lei e jurisprudência

Viver de aluguel é uma realidade cada vez mais comum nos diversos países, inclusive no Brasil. Ainda assim, sabemos que os contratos de aluguel muitas vezes são caros e a flutuação econômica do país resulta em dívidas na locação de imóveis. Por isso, no Brasil existe uma ação chamada de despejo liminar. Você já ouviu falar nela? Continue a leitura que te explico com mais detalhes.

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Como funciona o aluguel no Brasil?

Apesar da tendência patrimonialista existente no Brasil, em 2018, a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua) -IBGE, demonstrou que dentre os 71 milhões de lares brasileiros, 12,9 milhões eram alugados, representando, assim, um aumento de 5,3% em relação ao ano de 2017.

O que podemos observar, então, a partir dos dados trazidos acima, é que ocorreu uma alteração na cultura da sociedade brasileira. Essa mudança poderá ganhar ainda mais força nos próximos anos.

No entanto, quem já pretendeu alugar um imóvel sabe muito bem a burocracia, e a dificuldade que envolveu durante muito tempo a celebração de um contrato dessa natureza, sobretudo quanto à exigência de garantias, como a fiança, por exemplo.

A locação de imóveis urbanos está disciplinada na Lei nº 8.245/91, vale lembrar aqui que, um imóvel é considerado urbano de acordo com a sua finalidade, e não com a sua localização. Por isso é plenamente possível que possa existir um imóvel urbano dentro do perímetro rural de determinada cidade.

Nesse sentido, o artigo 1º da Lei do Inquilinato dispõe acerca das exceções de contratos de locação cuja relação locatícia se regulam pelo Código Civil e por outras Leis existentes em nosso ordenamento.

Como é a Lei nº 8.245/91 de contratos de locação?

“Art. 1º A locação de imóvel urbano regula -se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis -residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Qual o tipo de ação necessária para reaver o imóvel por parte do locador em qualquer hipótese?

Como se sabe, na locação, a posse do imóvel de aluguel se divide em indireta, que fica com o locador o qual, via de regra, também é o proprietário do bem, e em direta, que, por sua vez, se desempenha pelo locatário durante o prazo de vigência do contrato.

Nos casos em que as locações se regulam pela Lei do Inquilinato, quando o locador pretende reaver a posse direta do imóvel locado, esse deve propor a conhecida ação de despejo liminar.

Essa afirmação se baseia no artigo 5º da Lei do inquilinato, que assim dispõe:

“Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.”

Sobre o cabimento da ação de despejo, colhe-se da doutrina de Luiz Antonio Scavone Junior e de Tatiana Bonatti Peres:

“Seja residencial ou comercial, extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, ou mesmo no caso de alienação, somente no caso de resistência do locatário na desocupação voluntária que exsurge a ação de despejo como medida judicial coercitiva satisfatória na busca da rescisão da locação. Essa é a regra do art. 5º da Lei das Locações.”

Nesse sentido, nas ações cujo objeto é o despejo do locatário, via de regra, o procedimento a se observar no processo judicial é o comum.

Todavia, a depender do fundamento que o locador utilizar para embasar o seu intuito, pode ocorrer a antecipação do despejo por meio de uma medida liminar.

Quais os requisitos da ação de despejo liminar?

A liminar na ação de despejo encontra respaldo no artigo 59 da Lei do Inquilinato. Dessa forma, esta lei traz as hipóteses que o juiz pode deferir essa medida e, ainda, deve-se preencher os requisitos:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder -se -á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I -o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II -o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III -o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo liminar em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV -a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V -a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI –o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII –o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII –o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

X –o falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (…)”.

Como fazer despejo liminar por falta de pagamento?

Convém externar que, quando o pedido de despejo liminar ocorrer por falta de pagamento do aluguel e demais encargos, torna-se necessário que a locação não tenha garantias como caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Isso porque, com essas garantias o locatário pode evitar a sua saída do imóvel ao fazer um depósito judicial da totalidade da dívida. Possibilitando assim, o cálculo da dívida conforme o disposto no inciso II do artº 62 da Lei de Locação.

Além disso, o parágrafo primeiro do artigo 59, estipula uma condicionante para a concessão da liminar. Essa condição é, geralmente, a prestação de caução no valor de três meses de aluguel, sendo que parte da doutrina defende que essa caução precisa ser em dinheiro, porquanto, representa uma indenização mínima para o locatário caso o pedido de despejo, ao final, seja improcedente, segundo julgamento.

É possível dispensar a caução ?

A recente jurisprudência prevê que em alguns casos é possível dispensar a prestação de caução, em ação de despejo liminar, conforme se destaca na ementa abaixo:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO -TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA -EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO -DESNECESSIDADE. -Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la -Diante da alegada ausência de contratação e diante da ausência de risco de irreversibilidade da medida, somado a hipossuficiência econômica da autora, desnecessária a exigência de caução para a concessão da liminar.”

(TJ-MG -AI: 10000190269324001 MG, Relator: Alexandre Santiago, Data de Julgamento: 12/06/2019, Data de Publicação:12/06/2019). (grifou-se)

Qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?

Como último ponto de destaque, salienta-se ainda que, caso haja o deferimento do pedido de despejo antes da oitiva da outra parte, esta possui o prazo de 15 dias para promover a desocupação do imóvel, contados a partir da sua intimação.

Dessa forma, pelo exposto, não restam dúvidas que apesar do espírito da Lei do Inquilinato envolver a proteção da garantia constitucional à moradia, existe também uma preocupação com a manutenção do equilíbrio das obrigações em contratos desta espécie, de modo que o despejo liminar apresenta-se como uma importante ferramenta para alcançar esse fim.