Não há nenhuma novidade no fato de que as Leis têm como função principal a regulamentação das relações existentes entre os indivíduos que vivem em comunidade, por exemplo, o regimento interno do condomínio e a convenção de condomínio.
Assim também se sabe que, o ordenamento jurídico abrange as mais diversas áreas da vida de um ser humano. Por exemplo, temos a Constituição Federal, para regular a relação do cidadão perante ao Estado e aos seus pares, o Código Civil, que se destina às relações particulares, a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), que é a lei dos vínculos empregatício, etc. No sistema jurídico brasileiro o que não falta são normas, enquanto cidadãos dessa pátria amada sabemos bem disso.
Nesse sentido, se temos uma grande quantidade de regras para seguir em razão da vivência em sociedade, não poderia ser diferente quando essas mesmas pessoas convivem em determinado “conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação considerada unitária, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas (apartamentos, escritórios, lojas, casas, garagens, etc.)”, igualmente chamado de condomínio edilício.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§1ºAs partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. (Vide Lei nº12.607, de 2012).
§ 2ºO solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Após a leitura desse dispositivo legal, fica evidente então, que o desafio da pacificação das relações em um condomínio, gira em torno do compartilhamento da propriedade. Isso porque, além das unidades autônomas, nas quais o direito de propriedade é extremamente amplo, têm-se as áreas comuns e o terreno, nos quais os titulares das mesmas unidades autônomas se tornam coproprietários, possuindo, assim, uma fração ideal desses espaços.
Por isso, quando se está diante desse meio ambiente, são somados às normas impositivas que tratam dessa espécie de condomínio, os atos normativos emanados da deliberação condominial, os quais, por sua vez, regulamentam a realidade daquela comunidade em específico.
Silvio de Salvo Venosa explica que “o direito de usar da unidade autônoma encontra limites apenas nos princípios de ordem natural de vizinhança, de um lado, e de outro nos ordenamentos particulares do condomínio. À margem desse direito, em quase tudo igual a propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a disciplina dirigida às partes comuns do edifício”.
Assim, pode-se dizer que a vida em um condomínio, tem como norte dois principais documentos que estabelecem normas de convivência. O primeiro chama-se convenção condominial e o segundo, e não menos importante, é o que denominamos como regulamento ou regimento interno do condomínio.
A convenção condominial está presente na instituição do condomínio edilício, e segundo o já citado doutrinador Sílvio de Salvo Venosa tem por objetivo “regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios. Trata-se, portanto, da lei básica do condomínio. É ato normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros”.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis
O texto base da convenção condominial também está previsto no Código Civil, veja:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I -a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II -sua forma de administração;
III -a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV -as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V -o regimento interno do condomínio.
Segundo o próprio dispositivo legal, a convenção deve prever outras disposições. Contudo, não se permite, a inserção de regras em seu texto, que vão de encontro com a Lei e seu âmago. Esse ato normativo de se ocupar de regras fundamentais para o bom funcionamento do condomínio edilício.
A convenção poderá ser levada a efeito por escritura pública ou por instrumento particular e a partir da sua aprovação pelo quórum que se exige. Ela passa a valer não somente para os proprietários, mas também para aqueles que são legalmente equiparados a estes, quais sejam, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
A convenção é um documento primordial para o condomínio edilício, todavia, não é o único ato normativo usado para disciplinar esse microuniverso, para esse fim ainda há o regimento interno, que está previsto em um dos incisos do art. 1.334 do Código Civil, mencionado anteriormente.
O objetivo principal é de que a convenção se altere o menos possível. Por isso, as regras cujo o conteúdo seja mutável, ficam a cargo do regimento interno. Desse modo, esse passa a ser um instrumento para complementar e regulamentar a convenção, sem que possa haver conflito entre as suas respectivas disposições.
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APLICAÇÃO DE MULTA À MORADORA POR CONDUTA ANTISSOCIAL. ART. 1.3337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC. PREVALÊNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL EM DETRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO. Cuidando-se de documento que institui o Condomínio, de obediência obrigatória por todos que nele ingressam, a Convenção não pode ser contrariada pelo Regimento Interno, redigido a partir da sua instituição. Intelecção dos arts. 1.333 e 1.334, IV e V, do CC. APELO DO CONDOMÍNIO PROVIDO. APELO DA AUTORA DESPROVIDO. UNÂNIME.
(TJ/RS AC nº 70081488991. Vigésima Câmara Cível. Relator: Dilso Domingos Pereira. Julgado em 29/05/2019).
Neste aspecto, vale lembrar que, a doutrinária recomenda que o regimento seja feito à parte, facilitando, desse modo, a sua eventual alteração. Sílvio de Salvo Venosa, traz o conceito desse documento, elucidando:
Trata-se, pois, de instrumento complementar, uma terceira fase do condomínio, sucessivo à instituição e convenção. Ao regulamento é conveniente que se releguem normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifício. É inconveniente que dele constem disposições geradoras de preferência sou direitos de condôminos. No entanto, se constarem do regulamento, sua força é igualmente obrigatória, no mesmo molde da convenção que lhe é hierarquicamente superior, devendo ser cumpridas (Franco e Gondo, 1998:150).
O regimento possui, portanto, um caráter dinâmico, razão pela qual, é nele que estarão definidas as funções dos funcionários do condomínio, os horários, entre outras regras que tenham relação específica coma realidade do edifício.
Apesar da apontada diferença existente entre esses dois atos disciplinadores, quanto ao seu conteúdo, ambos são provenientes da deliberação da assembleia condominial, sendo que no caso do regimento, não existe um quórum definido para a sua aprovação, todavia, tanto para a alteração da convenção como do regulamento, deve ser observado o quórum de dois terços dos votos dos condôminos.
De maneira bastante resumida, são esses os pontos merecedores de destaque quando o assunto são as normas particulares do condomínio edilício. Sendo assim, para não errar mais, é bom lembrar que a convenção dispõe sobre matérias de ordem estática, ao passo que o regulamento interno abrange questões dinâmicas inerentes ao dia a dia da vida condominial.
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