Lei do Distrato Imobiliário: como é aplicada a Lei 13.786/18?

Em 2022, segundo o indicador Fipe/Abrainc, 10.9% das vendas de unidades de imóvel em incorporação acabaram em distrato entre o adquirente e a incorporadora. O número ajuda a dimensionar a importância com que a Lei 13.786/18, ou Lei do Distrato imobiliário, foi recebida quando da sua aprovação.

Passados alguns anos desde sua entrada em vigor, esse dispositivo legal segue gerando dúvidas – e, claro, contestações nos tribunais.

Neste artigo, você entenda o que é a Lei do Distrato, como ela tem sido aplicada no setor imobiliário e de incorporação, quais os principais impactos dela para consumidores e empresas e, por fim, verá como o departamento jurídico pode se adaptar para lidar melhor com as novas regras estabelecidas a partir do texto 13.786/18. Preparado(a)? Então, vamos lá!

O que diz a Lei do Distrato?

A Lei 13.786/18, popularmente conhecida como Lei do Distrato, é um dispositivo do ordenamento jurídico brasileiro que veio para alterar as leis 4.591/1964 e 6.766/1979. Por meio dessa legislação, criam-se novas diretrizes para a a resolução do contrato entre adquirente e incorporadora, por ocasião do inadimplemento do adquirente.

Na prática, temos que a Lei do Distrato é aplicável em contratos da construção civil que tratam de duas operações específicas do Direito Imobiliário: a incorporação imobiliário e o parcelamento de solo urbano.

Em seu texto, a Lei do Distrato traz apenas quatro artigos. Número tão reduzido não impediu, no entanto, que o dispositivo acabasse por alterar ou acrescentar artigos às duas leis anteriormente citadas. O que resultou, ao fim e ao cabo, na alteração ou inclusão de 7 novos artigos à legislação até então vigente.

Mas a dimensão das alterações legais produzidas pela nova Lei do Distrato pode ser sentida de modo mais acurado quando se joga luz sobre seus impactos nos tribunais, nas práticas contratuais das empresas da Construção Civil e, claro, nas alterações que provocou nos direitos dos consumidores.

A seguir, veremos de modo mais tangível as principais mudanças provocadas pela Lei 13.786/18. Vamos lá?

Principais pontos da Lei de Distrato (Lei 13.786/18)

As principais alterações promovidas pela Lei 13.786 estão concentradas em pontos como:

• os itens obrigatórios em um contrato, como o quadro-resumo;
• a prorrogação de prazos-chave, como o prazo para entrega da obra;
• a aplicação de multas e penalizações em virtude da quebra do contrato;
• as garantias de exercício do direito do arrependimento do consumidor.

Vamos entender cada um desses tópicos, em detalhes? Continue a leitura!

– Art 35-A e as exigências do quadro-resumo

A Lei do Distrato incluiu na Lei 4.591/64 o art. 35-A. Por meio dele, ficam estabelecidos novos elementos que necessariamente deverão estar contigos no quadro-resumo dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária.

Os itens que compõem o quadro-resumo nesse tipo de contrato passam a ser, portanto:

•  preço total a ser pago pelo imóvel;
• valor da parcela que será tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
• valor da corretagem, suas condições de pagamento e a identificação de eu beneficiário;
• forma de pagamento, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
• índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
• consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato ou resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
• taxas de juros eventualmente aplicadas, periodicidade, se nominais ou efetivas, período de incidência e amortização;
• possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previstos no Art. 49 do CDC em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
• prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após o auto de conclusão da obra;
• informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
• número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
• termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.

Como se vê, a lista que compõem o quadro resumo em contratos de incorporação imobiliária é bastante extensa. O art. 35-A, conforme sugerido no texto da Lei 13.786/18, deve estar no inicio do contrato.

Art. 26-A e a complementação do quadro-resumo no parcelamento de solo urbano

A Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, já previa em seu art. 26 uma série de itens que obrigatoriamente deveriam compor o quadro-resumo de contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento.

Neste caso, o que a Lei do Distrato (Lei 13.786/18) faz, por meio da adição do art. 26-A, é apenas complementar esse quadro com novos elementos obrigatórios. Sendo eles:

• preço total a ser pago pelo imóvel;
• valor referente à corretagem, condições de pagamento e a identificação de seu beneficiário;
• forma de pagamento, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
• índices de correção monetária do contrato e, quando houver pluralidade de índices, período de aplicação de cada um;
• consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato ou resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades e prazos para devolução de valores ao adquirente;
• taxas de juros aplicadas, periodicidade delas, se nominais ou efetivas, seu período de incidência e amortização;
• possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no CDC em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;
• prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;
• informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
• número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
• termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.

– Art. 43- A e a possibilidade de prorrogação do prazo da obra

A Lei 13.786/18 acrescenta a Lei 4.591/64 o artigo 43-A, que dispõe sobre o atraso em obras de incorporação. No caput do artigo fica definida a possibilidade de prever, em contrato, o período incremental de 180 dias para entrega do imóvel – sem que tal prorrogação justifique a resolução do contrato por parte do adquirente. Na letra da lei:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Logo, temos que a prorrogação de 180 dias, desde que acordado em contrato, não ensejará multa por atraso. Também não será devido, ao adquirente, qualquer compensação financeira pelo prolongamento da entrega.

Contudo, os parágrafos do Art. 43-A acabam por complementar a resolução encontrada em seu caput. Segundo o parágrafo 1º, se a entrega ultrapassar os 180 dias previstos originalmente, passa a ser admissível a resolução do contrato por parte do adquirente. Para esse cenário, tal trecho prevê a seguinte indenização:

Art. 43-A. […]

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

Art. 43-A, II e a multa devida ao adquirente, em atraso de obra

Conforme explicitado anteriormente, a Lei do Distrato prevê o adicional de 180 dias para a entrega da obra por parte de incorporadora – desde que tal prazo esteja acordado em contrato. Passados esses 180 dias, e caso o adquirente não tenha interesse em promover a resolução do contrato, poderá ele ser indenizado pelo atraso.

O inciso II do art. 43-A da Lei 4.591/64, a partir da nova Lei do Distrato imobiliário, passa a estipular que seja pago o valor de “1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die“. Tal pagamento se dará por ocasião da entrega do imóvel, segundo o mesmo trecho legal.

Por fim, importa ainda destacar que o texto da lei tratou de deixar claro a natureza da multa, evitando que ela seja confundida com outros valores devidos. In verbis:

Art. 43-A. […]
§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.”

– Art. 67-A e o desfazimento do contrato por inadimplência do cliente

O art 67-A, previsto na Lei do Distrato imobiliário, trata das hipóteses em que o contrato pode ser desfeito, em virtude do inadimplemento do adquirente perante a incorporadora.

Para estes casos, o caput do Art. 67-A é claro:

Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I – a integralidade da comissão de corretagem;

II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Outro importante acréscimo do artigo 67-A encontra-se no fato de que, em seus parágrafos, estão previstas disposições para condições especiais de distrato, como aquelas em que:

• o adquirente teve o imóvel disponível por certo período;
• a incorporação se deu no regime do patrimônio de afetação;
• o adquirente, ao dar causa ao desfazimento do contrato, encontra comprador substituto que o sub-rogue em suas obrigações;

Com isso, reduzem-se as possibilidades para interpretação e ficam definidos procedimentos, penalidades, prazos e obrigações para essas situações particulares

Art. 67-A e o direito ao arrependimento nos contratos de incorporação imobiliária

O direito ao arrependimento é um conceito jurídico bastante conhecido. Ele está previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC), mas a Lei do Distrato (Lei 13.786/18) tratou de especificar as condições de aplicação dele no contexto da incorporação imobiliária.

Segundo o Art. 67-A, § 10 – que foi acrescido à Lei de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/64) – o direito ao arrependimento se dá quando:

§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Além do parágrafo 10º, é essecial atentar também para o estabelecido nos parágrafos subquentes. Ali, estabelece-se, por exemplo, como se dá a manifestação do direito de arrependimento. Isto é, por meio de carta registrada, com aviso de recebimento. Neste cenário, a data da postagem da carta marca o ponto inicial da contagem do prazo de 7 dias.

Você também pode se interessar por:

• Súmula 971/STJ: construtoras podem prevenir inversão da cláusula penal
• Distrato Contratual: conceito, tipos e importância
• Como alcançar a segurança jurídica nos negócios imobiliários?
• Registro da incorporação imobiliária: requisitos legais e documentos

Jurisprudência sobre a Lei de Distrato imobiliário

Desde sua entrada em vigor, em 27 de dezembro de 2018, a Lei do Distrato imobiliário tem impactado nas decisões dos tribunais. Embora tenha contribuído para esclarecer muitas questões, outras ainda não foram totalmente pacificadas.

É o caso, por exemplo, da multa aplicado em distratos no regime de patrimônio de afetação, cuja multa contratual pode chegar à 50% da quantia paga pelo adquirente. Nestes casos, há jurisprudência conflitante. Alguns tribunais tem considerado que o patamar de 50% é abusivo, fixando portanto multas dentro dos 25% previstos na regra geral do inciso II do Art. 67-A. Outras decisões, no entanto, mantém o definido na Lei 13.786/23:

Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas. Compromisso de compra e venda. Relação de consumo. Negócio celebrado após a viênncia da Lei nº 13.786/2018. Caso dos autos que se submete a tal diploma legal. Prova dos autos demonstrando que a Incorporação foi submetida ao regime de patrimônio de afetação. Cláusula contratual prevendo a retenção de 50% dos valores pagos pelos autores, no caso de desistência dos promitentes compradores. Ausência de abusividade, mesmo sob a ótica da legislação consumerista. Inteligência do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, com as modificações da Lei nº 13.786/2018, que possibilita, expressamente, a retenção de até 50% do pagamento efetuado. Sentença reformada. Recurso provido. TJSP, Apl. 1007189-92.2022.8.26.0405, 7ª C.D.P., Rel. Des. Pastorelo Kfouri, DJe 02/02/2023

Há, ainda, jurisprudência – está sim mais consolidada – a cerca da irretroatividade da aplicação da lei, em contratos firmados em data anterior à sua vigência:

2. Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores referente ao preço do imóvel em si deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento ou retenção, sob pena de enriquecimento ilícito (Súmula nº 543 do STJ). 3. As alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei. Acórdão 1211957, 00411960620138070007, Relator: SIMONE LUCINDO, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 23/10/2019, publicado no DJE: 14/11/2019.

Como a Lei do Distrato impacta construtoras e incorporadoras?

Um grande número de especialistas na seara do Direito Imobiliário tem comentado e especulado sobre os impactos da Lei 13.786/18, em empresas do ramo da construção civil, em especial nas incorporadoras.

O tom geral é positivo, já que a maior parcela desses estudiosos tem sustentando que as alterações promovidas pela nova Lei do Distrato protege as partes envolvidas, evitando que os direitos de um se sobreponham a outro, além de fixar limites e reduzir os danos em caso de atraso nas obras.

Durante o período que antecedeu essa legislação, a ausência de regulamento mais específico para os distratos levava a um número elevado de quebras de contrato. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) argumenta que, no período anterior à Lei 13.786/18, incorporadoras precisavam lidar com indíces de distrato superiores aos 50% do total de unidades do imóvel.

Por outro lado, há pontos mal cobertos pela Lei do Distrato, o que tem gerado interpretações desfavoráveis às construtoras, nos tribunais.

Por exemplo, aqui no Blog da Projuris já falamos sobre a Súmula 971/STJ, que tem levado a inversão da cláusula penal. Isto é, em contratos que há cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente “deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor“.

Como a Lei 13.786/18 afeta os Direitos dos Consumidores?

Sob a ótica do Direito do Consumidor, faz-se necessário que os promitentes compradores tenham ainda mais cuidado ao firmar contratos que tratam de incorporação. Embora a nova Lei de Distratos (Lei 13.786/18) firme uma série de regras para a resolução contratual, ela respeita o princípio do pacta sunt servanda, e certos aspectos só ficam garantizados se explicitamente previstos na minuta contratual.

É o caso, por exemplo, do prazo de tolerância para o atraso em obras, que é de 180 dias segundo a Lei do Distrato – mas que apenas vigorá se estiver acordado no contrato.

Outro aspecto que afeta em definito os consumidores que adquirem unidades em incorporação diz respeito às penalidades e multas frente a eventuais inadimplementos. A maioria dos especialistas na área sustenta que a lei já foi mais branda com o adquirente em inadimplência. Em período anterior à Lei do Distrato, o inadimplente costumava receber reembolso de percentuais maiores sobre o total já pago.

Com o advento do texto 13.786/13, o percentual de retenção aplicável chega aos 50%, causando maior impacto ao consumidor que enfrente o distrato por inadimplência.

Como sempre, a recomendação é buscar a análise de um especialista, antes de firmar qualquer contrato de compra, venda ou cessão em incorporação. Com isso, pode-se evitar dores de cabeça futuras.

Gestão de distratos imobiliárias: desafios para o jurídico

Há muitos novos desafios postos às construtoras e incorporadoras, frente à nova legislação. Os pontos de atenção no trabalho do jurídico, no entanto, podem ser divididos em três grandes frentes: contratual, contenciosa e busca pela desjudicialização.

Adequação de minutas e controle dos contratos associados à incorporação

Mesmo após alguns anos da aprovaçao da lei, empresas que atua no ramo da construção seguem reconfigurando suas práticas contratuais, a fim de dar mais segurança jurídica aos negócios frente à nova Lei de Distrato.

Itens como o prazo de tolerância de 180 dias para atrasos na entrega, além dos quadros-resumo, precisaram ser incluídos nas minutas. Além disso, outras cláusulas de proteção podem vir a ser incluídas, tendo sempre como lumiar o princípio do pacta sunt servanda e a possibilidade de negociar o distrato em instrumento específico para tal (Art. 67-A, § 13).

Ações proativas na redução da judicialização

Em outra esfera, embora o número de distratos possa seguir uma tendência de quedas, a judicialização em virtude dos distratos segue existindo. Nos anos recentes, sem jurisprudência consolidada, consumidores tem pedido reconsideração de cláusulas consideradas abusivas ou contestado as determinações contratuais na justiça.

Em estudo recente, mostramos que 90% dos processos que envolvem atraso em obras resultam em perda para as construtoras. Por isso, um dos grandes desafios do Jurídico no ramo das incorporadoras é reduzir o volume de processos que chegam a justiça.

A definição de políticas de acordo e o uso de tecnologias como as plataformas de negociação(ODRs) são algumas das ações que podem levar o jurídico corporativo à reduzir o número de processos judiciais em tramitação.

Uso de técnicas de gestão contenciosa baseada em dados

Embora reduzir a judicialização seja um desejo em muitas construtoras e incorporadoras, ainda é comum encontrar nesse tipo de organização uma grande carteira de processos judicias. E é nesse volume de processos que reside uma oportunidade para o jurídico corporativo.

Com o uso das ferramentas certas, os advogado que fazem a gestão do contencioso nesse segmento econômico podem obter indicadores para tomar decisões mais inteligentes na defesa das organizações.

Ao gerir seus processos judicias com a solução de Bussiness Intelligence (BI) Projuris Empresas, por exemplo, incorporadoras são capazes de mapear:

• Os tipos de ação e os objetos (atraso em obra, indenização, etc) mais comuns;
• Quais tipos de processos tem potencial para gerar as maiores perdas;
• As causas raiz mais recorrentes;
• As estimativas de provisionamento, a partir de valores possíveis, prováveis e remotos, comparando sua evolução no tempo;
• O lead-time médio dos processos;

Agende uma demonstração do Projuris Empresas, para ver a gestão contenciosa baseada em dados na prática.

Perguntas frequentes

Conclusão

Está claro que o processo de distrato em contratos de compra e venda ou cessão de unidades de incorporação ou loteamento pode resultar em dores de cabeça para adquirentes e empresas.

Nesse cenário, essa nova legislação cumpriu o importante papel de dar mais segurança jurídica a esse tipo de operação. Contudo, é evidente que nem todos os pontos estabelecidos no texto legal estão pacificados.

Dado o período de tempo relativamente curto que se passou entre a entrada em vigor da lei e os dias atuais, é possível imaginar que muitas querelas ainda serão levadas à Justiça, tendo como ponto de discussão central as diretrizes da Lei do Distrato (Lei 13.786/18). Advogados e gestores jurídicos em empresas do setor precisarão estar especialmente atentos.

Receba meus artigos jurídicos por email

Preencha seus dados abaixo e receba um resumo de meus artigos jurídicos 1 vez por mês em seu email