Se existe algo que está intimamente ligado ao direito imobiliário, chama-se contrato. No mundo dos imóveis, todos os dias, centenas de milhares de bens são alienados, doados, dados em pagamento, entre outras formas de transação, sobretudo em uma sociedade extremamente patrimonialista como é o caso, por exemplo, da sociedade brasileira. Outra característica que nos segue é o conhecido “jeitinho brasileiro”, pelo qual se busca dar vazão aos interesses singulares. Dessa maneira, não se importa demasiadamente com a ética ou com os bons costumes, inclusive, escondendo a verdade sobre os fatos ou a intenção. E assim, contraria, por vezes, também as regras gerais do negócio jurídico.
Em que pese, contudo, essa realidade vivenciada por séculos em nosso país, a legislação brasileira não coroa tal situação. Pelo contrário, traz a hipótese legal denominada simulação, conceituada como uma declaração falsa, que visa aparentar um negócio jurídico diverso do efetivamente desejado.
Nesse sentido, quando se trata de negócio jurídico simulado, tem-se um ato cuja aparência é contrária à realidade.
A possibilidade de existir um ato jurídico eivado pela simulação não é uma novidade constante apenas pelo Código Civil atual, ao passo que já encontrava espaço no revogado Código Civil de 1916, que assim previa em seu artigo 147:
Art. 147. É anulável o ato jurídico:
I. Por incapacidade relativa do agente (art. 6).
II. Por vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude (art. 86 a 113).
Por outro lado, a atual codificação civilista dispõe o seguinte no artigo 167, in verbis:
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;
II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.
Como se pode verificar da simples leitura dos dois dispositivos elencados acima, ainda que permaneça a previsão legal em nosso ordenamento do contrato simulado, houve uma substancial alteração e que pode gerar equivoco quando da aplicação prática do referido instituto pelo operador do direito.
Isso porque, enquanto no Código Civil de 1916 a simulação era causa de possível anulação do negócio jurídico, o Código Reale dispõe categoricamente que o contrato no qual as partes fingem, encenam, ou seja, simulam um negócio que em verdade não existe, é uma transação nula.
Nesse passo, um olhar mais desatento poderia concluir que não existe grande diferença na forma como as duas legislações tratam o assunto, entretanto, Humberto Teodoro Júnior, explica de forma singular que:
A aplicação dessa regra ao caso da simulação, que passou de causa de anulação (no Código de 1916) para causa de nulidade (no atual), faz com que os negócios simulados ajustados antes da vigência da lei nova continuem sendo tratados como anuláveis e sujeitos ao prazo decadencial fixado pelo Código anterior. A mácula da nulidade somente incidirá sobre os que se formarem após a entrada em vigor do Código de 2002. (THEODORO JÚNIOR. Humberto. Comentários ao novo Código Civil: volume III, tomo I – livro III. 2 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 514/515).
Tendo em vista, portanto, que os negócios simulados sob a égide do código revogado podem ser objeto de pedido de anulação, não sendo nulos de pleno direito, abre-se espaço para a discussão acerca da sua aplicabilidade nos negócios jurídicos que perpetuam seus efeitos até os dias atuais.
A par disso, frente a alteração trazida pela nova legislação aplicável, torna-se necessário, assim, citar a regra insculpida no artigo 2.035 do Código Civil vigente no que tange a validade dos negócios concebidos antes da sua entrada em vigor.
Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045 , mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução. Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.
Corroborando o quanto exposto, a jurisprudência dos nossos tribunais tem comungado, desse modo, do mesmo entendimento de que são nulos os contratos simulados cuja celebração se deu no curso da vigência do Código Civil de 2002. Dessa forma, é o que se conclui das ementas transcritas abaixo:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES.
1. “A alegação de simulação em negócios jurídicos celebrados sob a égide do Código Civil de 1916 atrai a incidência do princípio tempus regit actum afastando a aplicação das regras do Código Civil de 2002, para, com base no art. 178, § 9º, V, b, do Código Beviláqua, reconhecer-se a ocorrência de prescrição.” (REsp 1004729/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2016, DJe 26/10/2016). No caso em tela, apontou-se invalidade por simulação e fraude contra credores no contrato de compra e venda realizado entre uma das co-proprietárias e terceiro, alegações que, na vigência do CC/1916, estavam submetidas ao prazo decadencial de quatro anos.
2. Agravo interno desprovido.
(STJ – AgInt no REsp: 1468433 GO 2014/0171040-0, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 24/10/2017, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/11/2017) (grifou-se).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PRETENDIDO RECONHECIMENTO DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUPOSTAMENTE SIMULADO. NEGÓCIO CELEBRADO EM 1998. SENTENÇA QUE RECONHECEU A DECADÊNCIA. […] RECURSO DO AUTOR. DECADÊNCIA. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. SIMULAÇÃO QUE, PELA LEI ANTERIOR, ERA CAUSA DE ANULABILIDADE – E NÃO DE NULIDADE – DO ATO. PRAZO DECADENCIAL DE QUATRO ANOS OPERADO AINDA SOB A VIGÊNCIA DA LEI DE 1916. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES CONTIDAS NO CÓDIGO CIVIL DE 2002. PRINCÍPIO DO TEMPUS REGIT ACTUM. INTELIGÊNCIA DA REGRA DE TRANSIÇÃO CONTIDA NO ART. 2.035 DA LEI ATUAL. IRRELEVÂNCIA DA DATA DA EFETIVA CIÊNCIA DO AUTOR ACERCA DA EXISTÊNCIA DO NEGÓCIO. PRAZO DE NATUREZA DECADENCIAL, CONTADO A PARTIR DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJ-SC – AC: 03004849320178240068 Seara 0300484-93.2017.8.24.0068, Relator: Saul Steil, Data de Julgamento: 22/10/2019, Terceira Câmara de Direito Civil). (grifou-se).
Por outro lado, ultrapassada a questão da incidência das regras previstas no Código Beviláqua, tem-se que conquanto o Código Civil de 1916 no art. 178, § 9º, V, b, dispunha que “prescreve” em quatro anos o direito de anular o ato simulado, a jurisprudência e a doutrina convencionaram que o dispositivo, em verdade, tratava de verdadeiro prazo decadencial.
Nesse sentido, salienta-se que não sendo caso sujeito à prescrição, nos quais a data de início de contagem do prazo pressupõe a análise do momento em que se tomou conhecimento do ato supostamente simulado, o cômputo do prazo para a anulação de negócio realizado, sob a égide da Código Civil de 1916, inicia-se a partir da sua celebração, ao passo que a decadência atinge o próprio direito material.
Assim, decorrido o prazo quadrienal, sem exercício desse direito, fica o negócio convalidado, operando-se a decadência em sua plenitude. O que, por sua vez, não ocorre com os negócios jurídicos simulados cuja perfectibilização tenha ocorrido durante a constância do Código Civil de 2002, porquanto assim dispõe o artigo 169, veja-se:
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
Dessa forma, por todo o exposto, resta evidente que para a correta análise e, por consequência, conclusão se determinado negócio jurídico é anulável, permitindo, assim, a sua convalidação, ou se ao invés disso é nulo, tornase imprescindível a prévia atenção para a data na qual foi celebrado.
Até a próxima.
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