Procuração em causa própria na compra e venda de imóveis

Você sabe o que é procuração em causa própria, afinal? E qual a utilidade dessa procuração? Nesse texto te apresento um pouco sobre esse importante tema do mercado imobiliário.  

Primeiramente quero lembrar que, em outras oportunidades, trouxe nesta coluna as formalidades que envolvem as transações imobiliárias de compra e venda. Além disso, já abordei também sobre a importância que se concede ao direito real de propriedade no Brasil.

Vimos, inclusive, acerca da necessidade de lavrar escritura pública de compra e venda quando o negócio jurídico visa a transferência de propriedade de imóveis cujo valor seja superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, ou, ainda, a importância de registrar esse documento translativo para que alguém se torne, de fato, proprietário do bem.

Dessa maneira, para além da burocracia que envolve esta atividade tão corriqueira no mercado imobiliário, muitas vezes, é necessário adotar elementos que possibilitem certa agilidade, sem com isso perder a segurança jurídica. Os corretores de imóveis, entretanto, conhecem bem a ansiedade que envolve a realização do sonho da aquisição de um imóvel.

Assim, surge a procuração em causa própria, a qual se apresenta como uma alternativa para as situações citadas acima, sobre ela teceremos alguns comentários a seguir.

Navegue pelo conteúdo:

Transferência de bens do mandante ao mandatário

De início, o doutrinador Sílvio de Salvo Venosa explica:

“(…) presta-se, na verdade, como contrato preliminar para transmissão de direitos, geralmente imobiliários. Autoriza-se o mandatário a adquirir para si mesmo um bem pertencente ao mandante.(…) A utilidade da procuração em causa própria reside na cessão de direitos ou promessa de transferir bens do mandante ao mandatário”.

O Código Civil traz, portanto, os efeitos da procuração em causa própria:

“Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”.

No entanto, é preciso frisar que a essência dos contratos prevê a necessidade de manifestação plural de vontades. Por isso, “mesmo nesse âmbito, não há que se admitir o negócio quando se permite que o mandatário, por exemplo, fixe unilateralmente preço e as condições do negócio”. (Venosa, 2017)

Mandato com cláusula em causa própria

“se o poder não é preciso e permite discricionariedade na atuação do mandatário, o contrato pode ser anulado, porque a vontade do representado fica em mãos do representante, que não pode agir independentemente já que se trata de seu próprio interesse contra o do representado. Esta ilicitude pode ser excluída se existe autorização anterior ou ratificação do ato”. (Lorenzetti, 1999).

Assim sendo, na busca de regulamentar a indesejada ausência de pluralidade de vontades que pode ocorrer nesta modalidade de contrato, dispõe o artigo 117 do Código Civil:

“Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo”.

Assim, quando no próprio mandato o representado confere ao representante a possibilidade de adquirir para si o objeto daquele instrumento, supera-se o inconveniente da ausência de duas vontades, uma vez que elas passam a estar presentes desde o nascimento do primeiro contrato, ou seja, no mandato.

Além disso, como visto no dispositivo legal que trata do instituto, em razão do cunho de transmissão de direitos que carrega, a procuração em causa própria é irrevogável e irretratável, cuja eficácia permanece mesmo após a morte do mandante ou do mandatário, concedendo a este último plena e geral quitação, e isentando-o da prestação de contas.

Entretanto, não é só isso, o mandato nesses termos também deve conter as condições do negócio a ser realizado, tais como a descrição do imóvel e o preço da alienação.

Posição do Superior Tribunal de Justiça acerca das condições do negócio

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL POR MEIO DE PROCURAÇÃO, SEM CLÁUSULA ESPECÍFICA DE “EM CAUSA PRÓPRIA” E SEM A PRECISA E CLARA TRANSFERÊNCIA AO MANDATÁRIO DE TODOS OS DIREITOS QUE O MANDANTE POSSUI EM RELAÇÃO AO BEM, IMÓVEL OU MÓVEL DESCRITO NO INSTRUMENTO. IMPOSSIBILIDADE. NÃO OBSERVÂNCIA DAS FORMALIDADES LEGAIS. ENTENDIMENTO QUE ENCONTRA RESSONÂNCIA NA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CONCLUSÃO DE QUE O INSTRUMENTO EM ANÁLISE NÃO EXPRESSA, POR PARTE DO MANDANTE, A TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS SOBRE O BEM AO MANDATÁRIO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO QUE RECONHECEU A NULIDADE ABSOLUTA DO NEGÓCIO JURÍDICO, E NÃO EM ERRO SUBSTANCIAL. PRETENSÃO DE APLICAR O PRAZO PREVISTO NO ART. 178, § 9º, V, b, DO CC/1916. DESCABIMENTO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Para a caracterização da procuratio in rem suam, indispensável a existência de cláusula específica que garanta a transferência ao mandatário de todos os direitos do mandante sobre o bem, especificado no instrumento, devendo-se observar, para esse efeito, todas as formalidades legais. Precedentes. 2. Impossibilidade de se rever a conclusão do Tribunal de origem quanto ao reconhecimento de que a procuração em análise não contém cláusula “em causa própria” aposta em seu instrumento, não se identificando, inclusive, de seu teor, a existência de transferência, por parte do mandante, de todos os seus direitos ao mandatário. 3. Verificado que o Tribunal de origem não se baseou em erro substancial do negócio jurídico (causa de anulação), como alega o recorrente, mas sim em causa de nulidade absoluta do negócio jurídico, absolutamente insubsistente a pretensão de fazer incidir o prazo decadencial previsto no art. 178, § 9º, V, b, do Código Civil de 1916. 4. Agravo interno improvido”.(STJ. Resp: 1542151 GO 2015/0164068-6.Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze.Terceira TurmaData de Julgamento: 11/05/2020). (grifou-se)

Caracterização procuração em causa própria

Nesse sentido, não basta que haja definição expressa de poderes para a caracterização procuração em causa própria. Pelo contrário, o valor precisa ser estipulado, e deve conter a expressão “em causa própria”ou qualquer elemento que conclua que houve venda para si. Isso porque, tratando-se de imóvel o instrumento de mandato deve cumprir os mesmos requisitos da escritura pública de compra de venda.

Encontra-se então, essa determinação no próprio Código Civil, veja-se:

“Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”.

Todavia, em que pese a exceção quanto à forma do documento trazida no artigo supracitado, é preciso ter atenção que a procuração em causa própria tem característica de representação, e por assim ser, também deve ser observado o artigo 657 do Código Civil, que assim dispõe:

“Art. 657. A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito”.

Em resumo, o mandato cujo objetivo seja permitir que o mandatário transmita a propriedade de um bem imóvel para si, deve observar os requisitos da escritura pública de compra e venda, inclusive, quanto à forma.

Registro da procuração em causa própria junto ao registro de imóveis

“DIREITO CIVIL. NEGÓCIOS JURÍDICOS. INVALIDADES. CESSÃO DE USO DE TÍTULO DE OPERADOR ESPECIAL DA BOLSA DE VALORES. CONSTITUIÇÃO DE MANDATO COM CLÁUSULA “EM CAUSA PRÓPRIA” COMO FORMA DE GARANTIA. ALIENAÇÃO DO TÍTULO PELO CESSIONÁRIO/MANDANTE A TERCEIRO DE BOA-FÉ.1.-O beneficiário de mandato com cláusula “em causa própria”, tem garantido, ante quem lhe outorgou esse mandato, o direito subjetivo de transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do contrato, desde que obedecidas as formalidades legais. 3.-Em face de terceiros,porém, a estipulação só é válida mediante o competente registro em cartório.4.-Assim, o mandatário não pode pretender a invalidação da alienação posteriormente efetuada pelo mandante, que figurava como regular proprietário do bem, a terceiro de boa-fé. 5.-Resolve-se, pois, a obrigação em perdas e danos, os quais, na hipótese, foram, mesmo, contratual e previamente estipuladas.6.-Recurso Especial a que se nega provimento.

(STJ. Resp 1269572/SP. Relator: Ministro Sidnei Beneti. Terceira Turma. Data do Julgamento: 17/04/2012).

Desse modo, não existe a obrigatoriedade de levar a procuração em causa própria ao registro no ofício de imóveis. Entretanto, enquanto esta não for registrada, não surtirá efeitos perante terceiros, isto é, o imóvel permanecerá em nome do mandante, que, como se sabe, ainda é o proprietário para esse efeito.

Por fim, vale lembrar ainda que, tendo em vista o viés de transmissão de direito real, bem como a forma pública do instrumento, quando da lavratura da procuração em causa própria, pode ser exigida a comprovação do imposto de transmissão, nos termos da Lei nº 7.433/85, verifique também o Código de Normas do seu Estado.

Até a próxima.