O que acontece quando há uma quebra de contrato? Por parte do contratado e contratante 

Entenda como funciona a quebra de contrato nos casos da legislação trabalhista e da lei do inquilinato. Além dos conceitos gerais do que é uma quebra de contrato e como evitá-la.  

Uma relação contratual pode terminar por diversas razões nem sempre será da maneira mais adequada que é quando todas as cláusulas são cumpridas e o prazo vence.  

Caso uma das partes decida encerrar a relação antes ou descumpra alguma regra o contrato é quebrado. Podendo gerar multas e outras consequências para a parte que descumpriu o acordo a fim de compensar o prejuízo causado ao outro. 

Um contrato pode ser quebrado tanto pelo contratante quanto pelo contratado e as consequências variam em cada relação contratual e tipo de contrato, por exemplo se trabalhista, de consumo ou de aluguel.  

Neste artigo vamos entender o que é uma quebra de contrato? Como funciona a quebra de contrato de trabalho e a de aluguel e por fim, como evitar que relações contratuais terminem de maneira inadequada.  

O que é quebra de contrato?  

Para quebrar um contrato basta descumprir o acordo feito.  

O contrato é formado pela vontade das partes, cujas cláusulas criam as condições do vínculo, ou seja, o que deve ser feito para o pacto ter validade. 

Também no contrato é dito as consequências do descumprimento das regras. Por exemplo: os juros por atraso de pagamento, a rescisão automática por inadimplência, multa por quebra de contrato entre outras.  

Sendo assim, o contrato irá ditar as regras: qual o acordo, como ele é cumprido, o que não deve ser feito e as consequências.  

Tudo que fugir da regra é uma quebra de contrato.  

Trazendo dois exemplos, um caso de quebra de contrato de trabalho e outro de aluguel para ilustrar: 

Caso 1– quebra de contrato de trabalho 

No acordo, a remuneração a ser paga é no valor de 5.000,00 reais e o empregador está pagando apenas metade do valor e com atraso. Trata-se de uma quebra de contrato. 

O mesmo pode ocorrer se o funcionário não cumprir com a sua jornada de trabalho, a título de exemplo. 

Caso 2– quebra de contrato de aluguel 

No contrato está escrito que não é permitido sublocar quartos da casa alugada. Assim como o uso do imóvel é exclusivamente residencial. Caso o inquilino use a residência para comércio ou subloque quartos quebrará o contrato.  

Quando a quebra de contrato pode acontecer?  

A quebra de contrato ocorre quando uma das partes envolvidas descumpre uma ou mais cláusulas estabelecidas em um contrato formal. Isso pode acontecer de várias formas, como: 

• Não cumprimento das obrigações (exemplo: um fornecedor que não entrega os produtos conforme o combinado). 

• Atraso em prazos (exemplo: uma obra que deveria ser entregue em seis meses e leva um ano). 

• Rescisão unilateral sem justificativa válida (exemplo: uma empresa demite um funcionário antes do fim do contrato sem respeitar as cláusulas de rescisão). 

• Fornecimento de informações falsas ou enganosas (exemplo: um locador que omite problemas estruturais de um imóvel alugado). 

Quebra de contrato de trabalho  

A quebra de contrato de trabalho pode acontecer por parte da empresa ou do colaborador, por rescisão indireta ou demissão de justa causa resultado de um ato grave cometido pelo funcionário.  

A demissão indireta, por sua vez, é quando a empresa descumpre algo previsto no contrato de trabalho e quebra o contrato.  

O que diz a CLT sobre a quebra de contratos trabalhistas?  

A CLT determina as situações consideradas rescisão indireta e quando é motivo de justa causa, as duas possibilidades de quebra de contrato no direito trabalhista.  

A quebra de contrato pela empresa, ou seja, a rescisão indireta quando a empresa quem descumpre o contrato, está prevista no artigo 483 da CLT, os motivos são: 

Art. 483. O empregado poderá considerar rescindido o contrato e pleitear a devida indenização quando: 

a) forem exigidos serviços superiores às suas forças, defesos por lei, contrário aos bons costumes, ou alheios ao contrato; 

b) for tratado pelo empregador ou por seus superiores hierárquicos com rigor excessivo; 

c) correr perigo manifesto de mal considerável; 

d) não cumprir o empregador as obrigações do contrato; 

e) praticar o empregador ou seus prepostos, contra ele ou pessoas de sua família, ato lesivo da honra e boa fama; 

f) o empregador ou seus prepostos ofenderem-no fisicamente, salvo em caso de legítima defesa, própria ou de outrem; 

g) o empregador reduzir o seu trabalho, sendo este por peça ou tarefa, de forma a afetar sensivelmente a importância dos salários. 

§ 1º O empregado poderá suspender a prestação dos serviços ou rescindir o contrato, quando tiver de desempenhar obrigações legais, incompatíveis com a continuação do serviço. 

§ 2º No caso de morte do empregador constituído em empresa individual, é facultado ao empregado rescindir o contrato de trabalho. 

§ 3º Nas hipóteses das letras d e g, poderá o empregado pleitear a rescisão de seu contrato de trabalho e o pagamento das respectivas indenizações, permanecendo ou não no serviço até final decisão do processo. (Parágrafo acrescido pela Lei nº 4.825, de 5/11/1965) 

O caso apresentado pela legislação, com os motivos dados acima, apesar de ser o funcionário quem pede a demissão é uma quebra de contrato por parte da empresa, assim ele terá direito a indenização.   

A segunda possibilidade, quando a quebra é motivada pelo funcionário, cujo qual descumpriu o contrato e foi demitido por justa causa, os motivos que a empresa pode alegar constam no artigo 482 da CLT: 

Art. 482. Constituem justa causa para rescisão do contrato de trabalho pelo empregador: 

a) ato de improbidade; 

b) incontinência de conduta ou mau procedimento; 

c) negociação habitual por conta própria ou alheia sem permissão do empregador, e quando constituir ato de concorrência à empresa para a qual trabalha o empregado, ou for prejudicial ao serviço; 

d) condenação criminal do empregado, passada em julgado, caso não tenha havido suspensão da execução da pena; 

e) desídia no desempenho das respectivas funções; 

f) embriaguez habitual ou em serviço; 

g) violação de segredo da empresa; 

h) ato de indisciplina ou de insubordinação; 

i) abandono de emprego; 

j) ato lesivo da honra ou da boa fama praticado no serviço contra qualquer pessoa, ou ofensas físicas, nas mesmas condições, salvo em caso de legítima-defesa, própria ou de outrem; 

k) ato lesivo da honra ou da boa fama ou ofensas físicas praticadas contra o empregador e superiores hierárquicos, salvo em caso de legítima-defesa, própria ou de outrem; 

l) prática constante de jogos de azar; 

m) perda da habilitação ou dos requisitos estabelecidos em lei para o exercício da profissão, em decorrência de conduta dolosa do empregado. (Alínea acrescida pela Lei nº 13.467, de 13/7/2017, publicada no DOU de 14/7/2017, em vigor 120 dias após a publicação) 

O que acontece quando há a quebra de um contrato de trabalho?  

A quebra de contrato de trabalho nos dois casos significa a saída do colaborador da empresa.  O empregador que perde um funcionário e na rescisão indireta terá multas a pagar.   

Para o empregado, ele deixa a segurança do emprego e na justa causa não acessa o FGTS e nem tem direito ao seguro-desemprego.  

Vamos ver cada caso detalhado. 

Rescisão indireta 

A rescisão indireta é quando a empresa descumpriu uma cláusula contratual, portanto quem “pediu demissão“ foi o colaborador, mas este não tem culpa dos motivos que ocasionaram. Assim, funciona como uma rescisão sem justa causa quando a empresa demite. 

O colaborador tem direito a receber: 

• Saldo do salário; 

• Multa sobre o FGTS; 

• Aviso prévio; 

• Férias proporcionais ou vencidas com acréscimo de 1/3; 

• 13º proporcional; 

• E seguro-desemprego.  

Justa causa  

É o caso inverso do anterior, aqui a empresa “demite“, mas o colaborador quem infringiu as regras ou a lei e não têm direito a verbas rescisórias nem a solicitar o seguro-desemprego ou movimentar seu saldo do FGTS.  

A empresa apenas paga o saldo devido pelo trabalho prestado até a rescisão: salário proporcional, férias vencidas e salário família, se houver.  

Como calcular a multa de quebra de contrato de trabalho?  

A multa da quebra de contrato de trabalho é em cima do valor do FGTS.  

O funcionário tem direito a multa do FGTS quando a empresa descumpre suas obrigações contratuais, na rescisão indireta.  

Na demissão por justa causa o trabalhador perde o direito de recebê-la, assim como, quando pede demissão sem haver quebra de contrato por parte da empresa. 

Como calcular? 

O pagamento é de 40% sobre o FGTS, portanto a conta fica: 

40% x valor total da contribuição = valor da multa  

Quebra de contrato de aluguel  

Outro tipo de quebra de contrato que pode gerar dúvidas é a quebra do contrato de aluguel.  

As perguntas são: quando o inquilino pode quebrar o contrato? E o locador pode quebrar contrato?  

Respondendo, o inquilino não tem restrições para quebra de contrato, pode sair do imóvel a qualquer momento só está sujeito a multa. Já o locador tem restrições dadas pela lei do inquilinato que estabelece algumas regras para que ele reveja o imóvel antes do prazo de contrato.  

As regras são diferentes para aluguéis residenciais e não residenciais, vejamos a seguir. 

O que diz a lei do inquilinato sobre a quebra de contratos de aluguel?  

O artigo 4º da lei determina: 

Art. 4^o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 

Ou seja, com o pagamento de multa o locatário pode quebrar o contrato de aluguel a qualquer momento, entretanto a lei o protege e prevê apenas alguns casos em que o locador poderá reaver o imóvel antes do prazo do contrato. 

Quebra de contrato de aluguel residencial pelo proprietário  

A quebra de contrato, ou seja, a rescisão antecipada, de aluguel residencial pelo proprietário só é possível a partir da venda do imóvel ou por uma ação de despejo.  

Ação de despejo: 

A retomada por ação de despejo é feita nos casos de: 

• O locador, cônjuge, filhos ou pais precisam de moradia e não têm imóvel próprio; 

• Inadimplência;  

• Necessidades de reparos urgentes que impeçam a moradia; 

• Permanência do inquilino após o término do contrato, sem renovação.  

Venda do imóvel: 

Quando uma residência que estava alugada é vendida e o novo proprietário não tem interesse de manter a locação ele terá 90 dias da data da compra para pedir a rescisão de contrato. O inquilino ganha o prazo de mais 90 dias para desocupar o imóvel.  

Quebra de contrato de aluguel não residencial pelo proprietário  

Os contratos de aluguel de imóveis comerciais também podem ser rescindidos pelo inquilino a qualquer momento, mas não pelo locador. A lei entende que houve um investimento para montar um negócio naquele local e que o locador não pode pedir o ponto em qualquer hipótese.  

Pode haver quebra de contrato ou não renovação do contrato, quando: 

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; 

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. 

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. 

Sendo ainda mais restritas se tratando do uso por hospitais e outros espaços de saúde, ensino e religiosos conforme o artigo 53. 

Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.   

I – nas hipóteses do art. 9º; 

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 

I – por mútuo acordo; 

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las. 

II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil. 

Qual a multa por quebra de contrato? 

O inquilino que quebrou o contrato de aluguel precisa pagar a multa em dois casos, se sair antes do imóvel antes do prazo do contrato, geralmente 12 meses ou se não respeitar o aviso prévio.  

A lei do inquilinato coloca que a multa pactuada é proporcional ao período de cumprimento de contrato. Em complemento, o artigo 54 da mesma legislação, restringe que não deve exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.  

O convencional é calcular uma porcentagem, entre 10 e 50%, sobre os meses restantes de contrato.  

Como evitar quebras contratuais?  

Para evitar quebra de contrato, o acordo precisa contemplar as necessidades do contratado e do contratante, estar bem revisado e as partes devem garantir o completo entendimento das cláusulas. 

Claro que mesmo com esse cuidado, o descumprimento de uma das cláusulas leva a quebra de contrato e não há certeza que será evitada. Contudo, um contrato mais bem elaborado e revisado impede a quebra de contrato por desentendimentos evitáveis.  

Na hora da escrita da minuta de contrato evite clausulas ambíguas ou subjetivas. 

Uma quebra de contrato de aluguel pela necessidade de mudança antes do prazo do contrato é mais difícil de prever e evitar. Já é possível evitar uma quebra de contrato trabalhista por conta de jornada com o alinhamento prévio do contrato entre as partes. 

Além da clareza do termo em si, saber as consequências da quebra faz com que qualquer uma das partes reavalie antes de quebrar o contrato. Para isso, estabeleça multas para descumprimento parcial ou total da minuta assinada.  

Perguntas frequentes  

Conclusão 

A quebra de contrato pode gerar consequências significativas para ambas as partes envolvidas, seja na esfera trabalhista, de aluguel ou em outros tipos de relações contratuais.  

As penalidades variam conforme a natureza do contrato e a legislação aplicável, podendo incluir multas, indenizações e até ações judiciais. 

Para evitar conflitos, é fundamental que os contratos sejam elaborados com clareza, contemplando todas as obrigações e penalidades de forma objetiva. Além disso, a conscientização das partes sobre seus direitos e deveres reduz o risco de descumprimento. Quando a quebra de contrato é inevitável, o ideal é seguir os procedimentos legais para minimizar prejuízos. 

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