Assembleia condominial: aspectos jurídico do quórum na assembleia

Não é novidade que a vida em condomínio é cercada por grandes desafios. Na verdade, nunca foi e, quem sabe, nunca será uma tarefa fácil conciliar todas as vontades e anseios pessoais de cada um dos condôminos quanto as questões que envolvem o dia a dia da vida condominial. E nesse sentido, o Direito Imobiliário surge, então, para dar um suporte jurídico a essas relações, inclusive nas questões relativas à assembleia condominial.

Apesar da inquestionável importância concernente à participação dos condôminos nas deliberações e, por consequência, nas decisões que são tomadas nas assembleias de condomínio, a bem da verdade é que poucos dentre eles acabam se fazendo presentes em encontros formais dessa natureza.

Por isso, a fim de garantir o direito de copropriedade, de modo a evitar que as decisões que venham a afetar o cotidiano da maioria dos interessados não sejam tomadas por uma pequena quantidade de pessoas, preservando, assim, o interesse comum, é que a legislação brasileira prevê os quóruns que devem ser observado nas assembleias condominiais.

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1. O que é o quórum na assembleia condominial?

Na vida condominial, o quórum tem relação com o número mínimo de interessados que devem participar da discussão e votação, ou ainda, com os votos mínimos necessários para que uma determinada matéria seja aprovada.

Vale lembrar que, nos termos do disposto no inciso III do artigo 1.335 do Código Civil, são direitos inerentes aos condôminos a participação e votação nas assembleias, desde que estes estejam em dia com o pagamento das suas respectivas cotas condominiais. Desse modo, a interpretação literal da lei sugere que o quórum seja formado tão somente por condôminos adimplentes.

Na doutrina, o professor Fábio Ulhoa Coelho se manifesta, então, da seguinte forma ao comentar o referido dispositivo legal:

“O condômino que deixou de pagar qualquer contribuição, ordinária ou extraordinária, tem legalmente suspenso o direito de participar da assembleia de condomínio enquanto não emendar a mora, com os consectários legais. A suspensão atinge tanto o direito de participar das discussões dos temas constantes da ordem do dia (voz) como das deliberações que devem ser adotadas acerca deles (voto). Mesmo o condômino que discorda do pagamento de determinada parcela que lhe foi cobrada sofre a restrição nos direitos de voz e voto. Ele não pode simplesmente inadimplir a obrigação; se considera indevida a parcela, deve buscar em juízo a invalidação da cobrança.”

2. Quórum especial nas assembleias

Por outro lado, salienta-se que, conforme será abordado a seguir, existem matérias que exigem quórum especial nas assembleias. Nesses casos, segundo o entendimento de Hamilton Quirino Câmara, é possível que inclusive o inadimplente manifeste o seu voto. Veja-se, dessa maneira:

“Havendo exigência de unanimidade, todos devem votar, mesmo estando inadimplentes. Isto se aplicará, por exemplo, para a mudança da fachada, ou mudança de destinação do prédio, para o que se exige a unanimidade dos condôminos. Se é exigida unanimidade, esta só será alcançada com a manifestação de todos. Nesse caso não se indagará se alguém pode ou não votar, pois é exigida a unanimidade.”

Apesar da discussão que gira em torno da possibilidade de votação dos condôminos inadimplentes, seguindo a regra geral, podem comparecer nessas reuniões formais, então:

1. condôminos/proprietários;
2. condôminos/promitentes compradores; e
3. locatários habilitados.

Esses últimos, via de regra, podem participar das assembleias quando estas tiverem como objeto a deliberação acerca de despesas condominiais ordinárias.

3. Classificação do quórum condominial

Quanto ao tema trazido nesse post, outra questão que merece destaque, é a classificação do quórum no condomínio, que podem ser três, a saber, de:

1. presença;
2. votação;
3. aprovação.

3. 1. Quórum de presença

Nesse tipo de quórum, o que se computa é o número mínimo de condôminos ou representantes que necessariamente devem comparecer na reunião solene para que haja abertura da assembleia condominial.

3. 2. Quórum de votação

O quórum de deliberação indica que a definição de certas matérias dependerá da manifestação de vontade de uma quantidade mínima de interessados. Aqui, a discussão do tema pode até ocorrer, mas a votação somente será possível com presença do quórum exigido.

3. 3. Quórum de aprovação

Dependendo do assunto, pode também ser exigido um número mínimo de votos anuindo com alguma proposta submetida à votação para que haja sua aprovação. Nesse quórum, o número mínimo pode ser relativamente ao total de votantes ou de condôminos.

4. Quórum simples x quórum especiais

Seguindo a sugestão dos autores Luiz Fernando de Queiroz e Karla Pluchiennik Moreira, os quóruns no condomínio dividem-se, ainda, em simples e especiais. Assim, para melhor exemplificar essa classificação, trazemos ela a seguir:

4. 1. Quórum simples

A concordância entre a maioria dos votos presentes na assembleia basta para que ocorra a aprovação da proposição, sem que seja exigido um número mínimo de votantes.

4. 2. Quóruns especiais

Caracteriza-se como um percentual ou quantidade mínima de votos para a votação ou aprovação de determinado tema.

4. 2. 1. Unanimidade dos condôminos

Quórum que exige presença, deliberação e aprovação (por voto em assembleia ou subscrição) de todos os condôminos, sem exceção.

4. 2. 2. Maioria dos condôminos

Exige que mais de 50% dos condôminos (ou frações ideais) votem.

4. 2. 3. Maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais

Neste caso, é preciso que metade dos interessados se façam presentes na solenidade para participar da deliberação.

4. 2. 4. Maioria simples dos presentes na assembleia

A maioria dependerá do número de condôminos presentes na assembleia. Quando dispensável o quórum mínimo para deliberação, a maioria simples poderá ser representada por uma única pessoa que se faça presente na reunião.

4. 2. 5. Maioria absoluta dos membros da assembleia

Aqui, mais da metade de todos os participantes da assembleia precisam apresentar a sua manifestação da vontade.

4. 2. 6. Metade mais uma das frações ideais

Representa a discussão, votação ou aprovação por titulares de unidades autônomas que possuam mais de 50% das frações previstas na convenção do condomínio.

4. 2. 7. 1/4 dos condôminos

Na hipótese de o síndico não providenciar a convocação da assembleia,1/4 dos condôminos poderá fazê-lo por meio de subscrição.

4. 2. 8. 2/3 dos votos dos condôminos

A deliberação está sujeita à votação ou aprovação de 2/3 (66,66%) do total dos titulares de unidades autônomas, independente da fração ideal pertencente a cada um.

4. 2. 9. 2/3 do total das frações ideais

Se faz necessária a votação ou aprovação de condôminos que representem 66,66% das frações ideais.

4. 2. 10. 2/3 dos condôminos restantes

Exige que seja considerado apenas o voto dos condôminos que não estejam envolvidos com a proposição.

4. 2. 11. Quórum duplamente qualificado (2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns)

Para que seja atingido é necessário que de a cada três unidades autônomas, duas sejam favoráveis e que, concomitantemente, seja alcançado 4/5 (80%) das frações ideias.

4. 2. 12. 3/4 dos condôminos restantes

Somente é computado no cálculo a manifestação de vontade (voto) dos condôminos que não tenham envolvimento com o objeto da deliberação.

5. PL 548/2019: votação eletrônica na assembleia condominial

Como se pode perceber, desse modo, o quórum é uma matéria que merece atenção quando o assunto é assembleia condominial. Tanto é verdade que as reuniões solenes nas quais o quórum exigido não tiver sido observado poderão ser, assim, anuladas, com possibilidade, inclusive, de ser reconhecida a invalidade de uma contratação que nelas fora decidida ou aplicada multa.

Ainda que a legislação vigente não abranja todos os temas que envolvem o cotidiano da convivência condominial, é importante consultar qual dos quóruns é exigido para a solução de determinada matéria, tanto na Lei como também no regramento interno do condomínio.

A título de curiosidade, consigna-se que tramita no Congresso Nacional uma proposta de alteração legislativa que envolve a formação de votação e o quórum exigido na assembleia de condomínios.

Isso porque ele delibera sobre a inclusão do artigo 1.353-A ao Código Civil, o qual permitirá que na, assembleia de condomínios edilícios, a votação ocorra por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à reunião presencial, quando a lei exigir quórum especial para a deliberação da matéria.

O Projeto de Lei n° 548, de 2019, por fim, já foi remetido à Câmara dos Deputados. Portanto, é bom ficar ligado no que acontecerá!

Até a próxima.

Referências

1. QUEIROZ, Luiz Fernando de; MOREIRA, Karla Pluchiiennik. Quórum no condomínio: o poder do voto nas assembleias. Curitiba: Bonijuris, 2019.