Sale and Leaseback: o que é, como funciona e aspectos contratuais

A operação de sale and leaseback (SLB), também chamada de desimobilização de imóveis, consiste na troca de um bem imóvel (ativo permanente) por capital de giro. Como? Por meio de contratos de sale and leaseback, onde um ou mais imóveis são vendidos e imediatamente alugados pelo antigo proprietário, que torna-se, então, locatário. 

Imagine uma empresa de varejo, com dezenas de lojas pelo Brasil. Para fazer melhorias logísticas e aumentar seus estoques, essa empresa precisa levantar um certo valor em caixa. Ela, então, vende parte de seus pontos comerciais, alugando-os, em seguida. 

Esse é um exemplo de SLB. Embora o conceito seja simples, concretizar a operação exige uma série de cuidados legais. Neste artigo, veja o que não pode faltar em um contrato de sale and leaseback, quais os cuidados necessários e saiba como esse modelo tem sido recebido no mercado brasileiro.

Qual o significado de sale and leaseback?

Antes de avançar no tema, é preciso entender o que significa a expressão sale and leaseback, de origem anglófona. Enquanto sale significa “venda”, ou “oferta”, leaseback significa “alugar de volta”. 

No Direito, Sale and Leaseback (SLB) é uma operação imobiliária por meio da qual uma empresa proprietária transfere a propriedade  (sale) de algum(s) bem(s) imóvel(s) e, em seguida, os aluga (leaseback), em geral por um longo período de tempo. 

Portanto, para muitos especialistas, essa operação se materializa em duas etapas: 

1. Tem se a transação de compra e venda de imóveis;
2. Em seguida, é firmado um contrato de locação. 

Para outros, no entanto, o sale and leaseback não ocorre por meio de um contrato de compra e venda. Pelo contrário, faz-se uma transação de arrendamento, que pode culminar ou não na operação de compra e venda. 

Assim, fica claro, concretizar um sale and leaseback guarda certa complexidade. Advogados que trabalham na seara do Direito Imobiliário precisam estar atentos a uma série de requisitos legais, que aumentarão a segurança jurídica desse negócio. 

Assim, temos que a empresa até então proprietária do imóvel torna-se locatária ou arrendatária. Contudo, é possível que você esteja se perguntando, em que contexto uma operação de sale and leaseback faz sentido? O que a motiva?

Na maior parte dos casos, a venda do patrimônio é uma estratégia adotada pelas grandes corporações para ganhar liquidez. Com valores mais altos em caixa, a organização pode fazer investimento no core do negócio, quitar dívidas, entre outras ações que aceleram o crescimento da corporação. 

Vantagens das operações de sale and leaseback para as empresas

Embora seja uma operação complexa – em geral, envolvendo propriedades imobiliárias de grande valor -, transferir a propriedade de um imóvel e, imediatamente, alugá-lo para seguir fazendo uso pode trazer uma série de benefícios para as partes envolvidas. 

Para as empresas que vendem (sale) suas propriedades, e as alugam em seguida, a operação de locação (leaseback) pode garantir alguns benefícios, como:

• Maior liquidez e consequente aumento da capacidade de investimento para o locatário do imóvel;
• Melhoria dos indicadores e demonstrativos financeiros;
• Eventual redução da carga tributária associada ao imóvel;

Logo, em grandes empresas, que precisam alcançar certas metas financeiras em seus balanços, sale and leaseback pode ser um recurso importante para garantir o alcance dos objetivos traçados no planejamento econômico do negócio.

Já para as organizações que compram os bens imóveis, tornando-se proprietários e locadores desses imóveis, algumas vantagens comumente apontadas por especialistas em investimento são:

• Diversificação dos investimentos, com a aquisição de imóveis com valor real reconhecido;
• Garantia de renda por um período estendido de tempo (os contratos de leasing geralmente tem vigência de uma década ou mais);
• Garantia de renda imediata (o imóvel é imediatamente locado, ou seja, não fica sem uso);

Entretanto, para que todas as vantagens listadas acima se efetivem, é preciso firmar um contrato de sale and leaseback adequado. A seguir, abordaremos os aspectos legais desse instrumento. Vamos lá?

Leia também: Como alcançar a segurança jurídica nos negócios imobiliários?

Contrato de sale and leaseback: aspectos jurídicos 

Antes de mais nada, cabe explicar que não há, no ordenamento jurídico brasileiro, previsão específica para a operação de sale and leaseback. Tampouco, há regramento para os contratos desse tipo. 

Mesmo assim, há alguns dispositivos legais que ajudam a enquadrar esse tipo de transação, e a determinar os limites e as diretrizes dessa relação contratual. Vejamos quais são eles. 

– Contrato de sale and leaseback no Código Civil

O Código Civil de 2002 tem um título específico (Título V, Dos contratos em geral) para tratar das relações contratuais. No entanto, não há previsão específica ali, no que tange aos contratos de sale and leaseback. 

Assim, resta observar o artigo 425, que regulamenta os contratos atípicos, nos seguintes termos:

Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.

Logo, resta claro que o contrato de sale and leaseback precisa cumprir os preceitos gerais que regem toda e qualquer relação contratual. Dentre eles tem-se a liberdade contratual, a manutenção da função social do contrato, a paridade e simetria dos elementos, entre outros. 

– Contrato de sale and leaseback frente à Lei do Inquilinato 

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regulamenta as operações de locação de imóveis urbanos, seja para fins residenciais ou outros. No entanto, como você já sabe, não há menção específica à modalidade de sale and leaseback no texto legal. 

Ainda assim, as diretrizes gerais da Lei de Inquilinato são aplicáveis aos instrumentos de leaseback. Alguns artigos da lei trazem diretrizes especialmente importantes, como o Art. 54-A e 55, por exemplo.

No art. 55, temos a definição do que caracteriza a locação não residencial, onde se enquadra a operação de leaseback:

Art. 55. Considera – se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar – se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Já no art. 54-A da Lei do Inquilinato, acrescido por meio da Lei 12.744/12, temos previsão de regulamentação que pode ser aplicada especificamente aos casos de sale and leaseback:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. 

Cláusulas essenciais e cuidados na hora de fazer um contrato de sale and leaseback

Há pelo menos uma dezena de cláusulas específicas, que podem ser incluídas nos contratos de sale and leaseback, para dar garantias aos envolvidos. 

A inclusão ou não dessas cláusulas deve ser decidida tomando-se em conta as condições materiais do negócio, a legislação vigente, e os interesses das partes. 

De qualquer forma, listamos, abaixo, alguns tipos de cláusulas que podem ser úteis na hora de redigir um contrato de sale and leaseback:

• Cláusulas de descrição dos objetos: é fundamental que o contrato contenha uma descrição precisa dos imóveis que são alvo de transação, permitindo sua correta identificação. Independentemente de se tratar da planta de uma fábrica, de lojas comerciais, ou de prédios de escritório, é preciso que as particularidades de cada imóvel estejam adequadamente descritas. 
• Cláusula de opção de compra e venda: determina que a empresa locatária, por um período de tempo determinado, tem prioridade na aquisição da propriedade do imóvel. 
• Cláusula de renovação da locação: estabelece em quais condições se dará a renovação do contrato e pode, inclusive, determinar prioridade do locatário na renovação do vínculo contratual.
• Cláusulas para especificar as contraprestações do locatário ou arrendatário, e as condições de reajuste: defina como se dará o pagamento do “aluguel” do imóvel, em que periodicidade isso será feito, por quais meios e, sobretudo, quais serão os critérios de reajuste. 
• Cláusula acerca do pagamento de Valor Residual Garantido (VRG): o VRG é uma garantia para a empresa que está locando o imóvel, sendo acionado caso a empresa locatária não exerça sua opção de compra. Assim, uma cláusula de VRG garante a lucratividade do negócio, para o proprietário do bem imóvel. 
• Cláusulas de responsabilidade sobre encargos gerados pelo imóvel: taxas, custos de manutenção e outros encargos precisam estar previstos em contrato, a fim de evitar litígio entre as partes. 

Mais do que incluir certas cláusulas-padrão no contrato, é importante que o advogado responsável pela operação esteja ciente dos principais riscos – e dos respectivos cuidados necessários. Aqui, trata-se não apenas de garantir segurança jurídica à transação, mas também assegurar a adequação dessa operação imobiliária às necessidades financeiras e estratégicas do negócio. 

Assim, há algumas esferas da operação de sale and leaseback que merecem especial atenção. Vejamos, a seguir, as principais. 

Prazo do arrendamento ou locação

Não existe propriamente um padrão, mas é comum que os contratos de leaseback tenham prazo superior a cinco anos. Fora do Brasil, não é incomum encontrar vínculos de vinte anos, inclusive. 

Contudo, é fundamental que o advogado ou consultor responsável pela transação alerte seus clientes sobre os impactos de um contrato tão longo. 

Por um lado, a empresa locatária tem a garantia de que poderá dispor do imóvel durante um período longo de tempo, mantendo sua operação normalmente. Porém, o bônus vem acompanhado de um ônus. 

Como explica Fernanda Haddad Gomes, em monografia sobre o tema, “a Lei do Inquilinato não permite que o locatário modifique o imóvel, interna ou externamente sem consentimento prévio do locador”. Assim, prossegue Gomes, “na opção da locação há um controle operacional do espaço, sendo necessário consentimento do locador para realizar as reformas necessárias.”

Portanto, é essencial avaliar a necessidade técnica de fazer reformas ou alterações no bem imóvel, antes de firmar um contrato de sale and leaseback.

Renovação do contrato de sale and leaseback

Em geral, contratos de sale and leaseback contam com cláusulas específicas, com hipóteses para resolução ou renovação do contrato. As condições de renovação, neste caso, merecem especial atenção.

Isso porque os imóveis arrendados em SLB costumam ser essenciais para a manutenção das atividades da locatária. Assim, mesmo que os contratos tenham um longo prazo, ainda é possível que seja necessário renová-los. 

Assim, como explica Fernanda Haddad Gomes:

quando uma empresa está ocupando um imóvel que tenha vínculo com a operação, por exemplo, está em uma boa localização com vias de acesso em rodovias conhecidas essencial para a operação logística da corporação, o ideal é firmar contratos com prazos de dez anos ou mais, uma vez que nesse ínterim o locador não poderá reaver o imóvel.

Além disso, é fundamental que os advogados alertem seus clientes sobre os riscos da renovação. A Lei do Inquilinato garante, no Art. 51, II, o direito de renovação do contrato de locação de imóvel comercial, por igual prazo, sempre que o contrato tiver duração de cinco anos ou mais. 

No art. 52, no entanto, encontram-se exceções, que permitem ao proprietário a desobrigação da renovação. É o que ocorre, por exemplo, se o proprietário decidir por fazer reformas substanciais no imóvel. 

Assim, é preciso deixar as partes cientes dessas determinações legais. E, sobretudo, minimizar os riscos, prevendo em contrato condições de renovação claras. 

Cenário atual: sale and leaseback é tendência?

Fora do Brasil, as operações de sale and leaseback (SLB) são bastante conhecidas, e realizadas com maior frequência. Gigantes como Tesco, PGA Peugeot, Santander e Telefônica são exemplos de corporações que já usaram o SLB como modo de alavancar capital. 

Em geral, a pandemia parece ter impulsionado a busca por maior capital de giro em muitas empresas. O relatório “Raising Capital from Corporate Real Estate”, de março de 2022, traz dezenas de exemplos. 

A manutenção de grandes escritórios é um caso clássico. O banco privado suiço Pictet vendeu seu escritório principal, em Genebra, por cerca de 564 milhões de euros, em um acordo de SLB. Já o McLaren Group, gigante do setor automobilístico, vendeu sua matriz global na Inglaterra, por 197 milhões de euros, e a alugou do novo proprietário, em contrato inicial de 20 anos. 

Panorama brasileiro

No Brasil, a pesquisadora Andrea Garisto Gregório, em sua tese de doutorado, defende que as operações de SLB se popularizaram sobretudo no início dos anos 2000, e foram alavancadas por um movimento das instituições financeiras.

Ocorre que o Banco Central passou a exigir que essas instituições, até dezembro de 2002, reduzissem para taxas inferiores à 50% a participação do ativo imobilizado (o que inclui bens imóveis, veículos, máquinas, etc) em relação ao patrimônio líquido. 

Logo, financeiras como Bradesco e Unibanco passaram a vender seus próprios imóveis (agências, por exemplo) e alugá-los em seguida. 

O movimento se espalhou por outros setores da economia brasileira, como o varejo – setor que costuma manter um grande volume de imóveis comerciais. Como explica Andrea, gigantes do setor passaram a realizar operações de sale and leaseback, alterando seu perfil de patrimônio e de endividamento. 

Mais uma vez, a maioria dos especialistas concorda que a necessidade de capitalização das empresas, trazida pelo cenário econômico pós-pandêmico, impulsiona a adoção de novos modelos, ainda que com maior risco.

Com mais e mais operações de sale and leaseback ocorrendo, o mercado brasileiro parece estar avançando, não só em termos de expertise para a realização dessas transações. De modo geral, empresas e investidores tem evoluído também na compreensão das vantagens, desvantagens, oportunidades e riscos trazidos pelo SLB. 

Perguntas frequentes

Conclusão

Diante do exposto, fica claro que a operação de sale and leaseback é uma alternativa interessante para empresas que precisam obter capital de giro e possuem muitos ativos imobiliários. 

Contudo, a desimobilização de imóveis por meio de sale and leaseback exige uma série de cuidados legais, tanto na elaboração dos contratos, quanto na avaliação dos riscos jurídicos dessa operação. 

Por isso, é essencial que as empresas mantenham uma política rígida de elaboração e análise de contratos. 
Além de contar com a ajuda de especialistas na área, departamentos jurídicos devem sempre considerar o uso das ferramentas tecnológicas já disponíveis no mercado, como os softwares de gestão de contratos, para coordenar e gerir as operações de sale and leaseback.