Como alcançar a segurança jurídica nos negócios imobiliários?

Os negócios imobiliários fazem parte do dia a dia de várias pessoas e empresas. 

Assim sendo, foram criados para materializar a vontade das partes com relação a algum imóvel, seja um negócio “simples” como uma compra e venda ou um mais complexo como uma incorporação imobiliária.

Independente do cenário, é comum que os envolvidos tenham receios e preocupações com relação ao imóvel ou à outra parte, o que os faz buscar a segurança jurídica a cada negociação.

Diante disso, abordaremos, neste artigo, acerca da importância da segurança jurídica para os negócios imobiliários e de que forma é possível alcançá-la. Confira!

O que são negócios imobiliários?

Negócios imobiliários se referem à celebração de todo e qualquer contrato que envolva imóveis e direitos reais, e que cumpra os requisitos legais.

Diante da sua amplitude, as negociações imobiliárias envolvem desde a aquisição até a alienação, locação, permuta, incorporação de imóveis, operações bancárias, constituição de direitos reais, de condomínios e complexos imobiliários, e muito mais.

Além disso, elas podem ocorrer entre pessoas físicas e jurídicas, com as partes devidamente capazes e aptas para firmar tais negócios.

Nesse contexto, os advogados, estejam eles atuando em escritórios ou departamentos jurídicos, devem estar atentos às formalidades de cada negócio imobiliário e às formas de manter a sua segurança jurídica.

Por que a segurança jurídica é importante para os negócios imobiliários?

A segurança jurídica é o instituto e princípio do Direito que diz respeito ao cumprimento de condutas éticas, morais e legais na realização de negociações, a fim de que cada contrato seja revestido de previsibilidade e estabilidade, desde a confecção até o seu cumprimento.

No âmbito de imóveis, a segurança jurídica faz parte da “due diligence imobiliária”, integrando parte de toda a análise que compõe a negociação, a fim de que o contrato seja revestido de legalidade e da estabilidade desejada.

Desta forma, são analisados, neste processo, todos os documentos referentes aos imóveis e às partes, mapeando a situação e as condições existentes, a fim de mitigar ou evitar riscos e prejuízos que possam decorrer dessa relação, do negócio ou do imóvel no futuro.

Assim, todos terão conhecimento prévio sobre o que concerne o imóvel e às partes, cabendo a elas decidir pelo negócio jurídico ou não

Com isso, nota-se que é primordial se atentar à segurança jurídica e aos procedimentos que dela decorrem, uma vez que isso garante às partes (pessoas físicas ou jurídicas) a previsibilidade quanto ao cumprimento das cláusulas e quanto à situação do imóvel, trazendo uma maior certeza acerca do resultado que se quer alcançar com o negócio realizado.

Como garantir a segurança jurídica nos negócios imobiliários?

Como visto, a segurança jurídica faz parte do due diligence imobiliário. Mas como isso é feito na prática?

Para que seja garantida a estabilidade e previsibilidade das negociações, é necessário que o advogado realize algumas práticas, tais como:

1. Analisar a situação do imóvel: isso engloba desde a análise documental quanto in loco. Para isso, tenha em mãos a matrícula do imóvel, plantas do local, cópias de eventuais procedimentos de desmembramento, loteamento ou unificação de imóveis, certidões de regularidade da propriedade (impostos e tributos), a fim de conhecer tudo o que aconteceu até que a unidade alcançasse sua situação atual.

2. Analisar a documentação das partes: essa análise deve ser feita com relação ao seu cliente e a parte contrária da negociação. Conheça a situação financeira e jurídica de cada um, sua regularidade perante os poderes e órgãos públicos, a fim de identificar potenciais riscos de não cumprimento do contrato por alguma das partes.

3. Angariar documentos e certidões: caso alguma documentação não seja fornecida pelas partes, é preciso realizar buscas e levantamentos de certidões, para se ter uma análise holística da situação.

4. Conhecer leis, contratos e procedimentos específicos: não há um “Código de Direito Imobiliário” no Brasil. Portanto, as leis que regem o tema são esparsas, tais como a Lei de Registros Públicos, a Lei da Regularização Fundiária, a Lei do Distrato Imobiliário, o Código Civil, e, até mesmo, os Códigos de Normas Extrajudiciais, que regulam os procedimentos dos Registros de Imóveis em cada Estado. Assim, o profissional deve estar atento às diferentes leis e aos tipos de contratos imobiliários, para saber como agir em cada caso.

5. Estruturar o processo de due diligence imobiliária: seja um escritório especializado ou um departamento jurídico de uma empresa, é importante que seja estruturado o processo de análise das negociações imobiliárias. Assim, os profissionais saberão quais etapas seguir em cada caso, facilitando o trabalho e mitigando riscos operacionais. 

Neste contexto, nota-se que as etapas mencionadas fornecem um verdadeiro diagnóstico sobre todos os aspectos do negócio imobiliário. 

Assim, torna-se possível que o advogado elabore um parecer com a análise e os eventuais riscos do contrato, posicionando-se favorável ou não à sua realização e elencando as razões para tanto.

Como a Lei nº 13.097/15 contribui para a segurança jurídica dos negócios imobiliários?

Em 19 de janeiro de 2015, foi promulgada a Lei nº 13.097, trazendo 169 artigos para tratar sobre diferentes temas. Dentre eles, consolidou-se o princípio da concentração dos dados imobiliários nas respectivas matrículas dos imóveis.

Para colocar esse princípio em prática e proteger os adquirentes e terceiros de boa-fé, a lei previu que os negócios imobiliários são eficazes em relação aos atos não levados a registro ou averbação na matrícula do imóvel.

É o que prevê o art. 54 e o parágrafo primeiro da Lei 13.097/15:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:       

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

Parágrafo único.  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Com essa novidade legal, busca-se não apenas a segurança jurídica dos negócios imobiliários, como também:

•  a desburocratização dos procedimentos cartorários e de concessão de crédito, o panorama normativo alterado;
• a redução de custos para as partes envolvidas no negócio; 
• maior celeridade nas análises realizadas pelas partes.

Vale destacar que, muito embora a Lei 13.097/15 tenha objetivado levar segurança jurídica para os contratos de imóveis, ela por si só não mitiga os eventuais riscos que uma negociação possa ter, de modo que a realização do due diligence imobiliário constitui prática essencial para garantir uma segurança e confiança ainda maior aos negócios.

Conclusão

Diante do exposto, verifica-se que é necessário cautela ao realizar negócios imobiliários. 

Para levar maior segurança jurídica às partes, o legislador criou a lei 13.097/15, que se preocupa em centralizar todas as informações do imóvel em sua respectiva matrícula.

Além disso, é essencial contar com procedimentos de due diligence imobiliária para que os resultados jurídicos esperados sejam alcançados com segurança e previsibilidade.

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