Contratos na construção civil: tipos, modelos e gestão

A construção civil consolidou-se como um importante segmento da economia brasileira, já que representa 34% do total das atividades industriais, e compõe 6,2% do PIB do país.  

No segundo trimestre de 2023, o produto interno bruto da indústria de construção cresceu em 0,7% comparado ao primeiro trimestre do ano. E 15,61% em relação ao patamar pré-pandemia, de acordo com comparativo da agência CEBIC. 

Com a presença do setor consolidada em todos os estados do Brasil e crescimento acelerado, o mercado de construção civil torna-se cada vez mais complexo. 

Assim, é evidente que as empresas do ramo precisam contar com o auxílio de um aparato jurídico especializado, a fim de manter toda a operação dentro das normas técnicas e legislativas. Ainda, gerenciar todas as relações contratuais originadas do negócio. 

Este suporte costuma ser prestado, na maioria das vezes, por advogados que compõem o departamento jurídico de construtoras, incorporadoras, empresas e escritórios de engenharia, empresas fornecedoras de materiais e mão-de-obra, entre outras.  

Neste artigo, abordaremos os principais contratos utilizados na construção, que merecem uma atenção extra dos gestores e colaboradores do departamento jurídico. Vamos lá?

Quais os tipos de contratos utilizados na construção civil?

Partindo-se do cenário de construção de uma única obra, é possível destrinchá-lo em contratos e identificar as inúmeras negociações que acontecem até que uma casa ou um prédio sejam finalmente construídos.

Para melhor elucidar os tipos que podem ser utilizados na construção civil, elencamos os principais:

• Contrato por empreitada ou contrato de construção por empreitada;
• Contrato por preço de custo ou por administração;
• Contrato com preço máximo garantido
• Contrato de prestação de serviços de construção;
• Contrato de trabalho

A seguir você verá as características de cada um desses modelos de contratos na construção civil.

Contrato por empreitada ou contrato de construção por empreitada

Nesse tipo de contrato de construção civil, o dono de uma obra, seja ele uma pessoa física ou jurídica (construtora ou incorporadora), contratará um empreiteiro para realizá-la. 

Um modelo de contrato por empreitada, em última análise, é um contrato de prestação de serviços por empreitada. Logo, o contratado é um prestador e o instrumento não gera vínculo empregatício entre a empresa e o empreiteiro, muito menos subordinação.

O empreiteiro, por sua vez, terá como obrigação a entrega da obra, de acordo com o que foi projetado, e poderá contratar seus próprios funcionários para auxiliar na construção da obra, relação esta que originará contratos de trabalho regidos pela CLT.

O contrato de construção por empreitada poderá ter diferentes classificações, de acordo com a remuneração utilizada:

• Contrato de empreitada por preço fechado ou por preço global: nesse contrato, o construtor ou incorporador paga um valor fechado e fixo ao empreiteiro, englobando toda a obra. Caso haja custos extras com materiais ou serviços, estes ficarão a cargo do empreiteiro;
• Contrato de empreitada por preço unitário ou tomada de preço: nessa modalidade contratual, as partes definem os serviços a serem prestados, os materiais necessários e o preço de cada um deles. O valor a ser pago é baseado nas quantidades de materiais e serviços efetivamente utilizados e prestados.

Vale destacar que, nos contratos de empreitada, deverá ser estipulado se o dono da obra irá fornecer mão-de-obra e materiais ou não, a teor do art. 610 e seu parágrafo primeiro do Código Civil:

Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais.

§1º. A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.

Assim, quando pensamos em contratos por empreitada, há mais uma classificação possível: dos contratos de empreitada com fornecimento de materiais e mão-de-obra e dos contratos de empreitada sem fornecimento de materiais e mão-de-obra.

Leia mais sobre a gestão de contratos de empreitada.

Contrato por preço de custo ou por administração

O contrato por preço é utilizado nos casos em que, embora se tenha uma ideia do projeto como um todo, ainda não estão especificados detalhes da obra, os quais serão pormenorizados no decorrer da construção.

Nessa hipótese, a construtora receberá uma taxa mensal pela administração da obra, sob o percentual de 8% a 25% incidentes sobre os custos com materiais e mão-de-obra.

Contrato com preço máximo garantido

Nesse tipo de contrato do ramo de construção civil, a construtora elabora um orçamento e uma taxa de administração, e os apresenta ao empreendedor ou incorporador. 

Para os casos de aceitação do orçamento e da taxa, deverão ser incluídas duas condições no contrato: se o custo real ao final for maior do que o esperado, a construtora deverá assumir o prejuízo; caso seja menor, os lucros serão divididos entre a construtora e o empreendedor.

Essa modalidade contratual acaba sendo uma ótima alternativa aos interessados, uma vez que possibilita conciliar o interesse de ambas as partes e contribui para evitar que se ultrapasse o orçamento.

Contrato de prestação de serviços de construção

Também chamado de terceirização, nos contratos de prestação de serviços de construção é comum que uma empresa terceirizada preste serviços à tomadora, tais como fornecimento de materiais, equipamentos ou, até mesmo, de mão-de-obra, sem que gere vínculo empregatício com a construtora.

Esse modelo de contrato também é aplicado quando a construtora contrata um engenheiro de fora da sua empresa para fazer todo o planejamento da obra, sendo que esse serviço é prestado na modalidade de terceirização.

Contratos de trabalho na construção civil

Seja para trabalhar na atividade-fim da empresa, ou na atividade-meio, as organizações que prestam serviços de construção civil serão compostas por diferentes funcionários. 

Para caracterizar cada uma dessas relações trabalhistas, podem ser realizados diferentes contratos, tais como:

• Contratos por tempo indeterminado, com jornada parcial ou integral de trabalho;
• Contratos por tempo determinado, como os de experiência, temporários, estágios;
• Contratos intermitentes, nos quais não é definida a jornada de trabalho.

Independente da modalidade de contrato de trabalho, é evidente que tais instrumentos fazem surgir diferentes atividades, desde relacionadas ao jurídico quanto ao departamento de recursos humanos, envolvendo documentos, atestados, benefícios, pagamento de impostos e taxas, entre outros.

Continue seus estudos e leia mais sobre contratos empresariais!

Cuidados na gestão de contratos pelo departamento jurídico

Diante dos diversos contratos que podem existir no âmbito da construção civil, surgem algumas preocupações do departamento jurídico para que todo o ciclo de vida e a gestão dos documentos seja feita de forma correta e organizada.

A seguir, elencamos alguns pontos de atenção para o jurídico de construtoras, incorporadoras e empresas do segmento.

Cláusulas contratuais

Uma das preocupações dos advogados que atuam no ramo de contratos da construção civil é com relação às cláusulas do instrumento.

Como se pôde perceber, a construção de uma obra dependerá muito da modalidade em que ela for realizada, se será feita diretamente por uma construtora, se haverá um empreiteiro, se haverá prestadores de serviços, como será feito o fornecimento de materiais e mão-de-obra, e vários outros fatores.

Assim sendo, é essencial que uma das etapas de análise do jurídico seja, justamente, para analisar a redação dos contratos e avaliar se o negócio jurídico desejado condiz com as cláusulas incluídas no documento.

Agilidade e desburocratização

Como em qualquer segmento, os advogados lidam com prazos e atividades que precisam ser cumpridas dentro de um período previamente designado. 

Nos contratos de construção civil, há prazos para fornecer materiais, fornecer mão-de-obra, apresentar projetos, apresentar orçamentos, enfim, tudo aquilo que leve, efetivamente, à conclusão de uma obra. 

Por isso, é essencial haver agilidade no cumprimento dos contratos e na comunicação com os fornecedores e prestadores de serviço, para que não haja interferência na construção e, consequentemente, eventual prejuízo.

A desburocratização, por sua vez, é um dos pontos de atenção do departamento jurídico também, afinal, com a utilização de tecnologias é possível validar assinaturas e contratos em formato eletrônico, sem necessidade de recorrer ao cartório de notas.

Cumprimento de prazos

Ligados e originados a partir de negociações contratuais, os prazos servem para orientar a forma como um contrato será prestado ao longo do tempo. 

Por isso, um dos cuidados do jurídico é com relação ao cumprimento desses prazos, mantendo-se atento não somente àqueles que precisam ser cumpridos pela sua empresa, como, também, aqueles que dependem de terceiros para serem realizados. 

Assim, caso se depare com uma hipótese de descumprimento ou atraso, podem acionar eventuais cláusulas com multas e penalidades, pedir pelo distrato contratual ou, em casos mais graves, ajuizar ação judicial, a fim de resolver o conflito iniciado.

Independente da situação, os prazos serão sempre um dos principais pontos de atenção do departamento jurídico, sejam eles atrelados a contratos ou a processo.

Volume de contratos

Outro aspecto que merece a atenção da equipe jurídica é com relação ao elevado número de contratos que precisam ser redigidos, revisados, acompanhados diariamente. 

Diante disso, é necessário haver um procedimento estruturado para lidar com o alto volume de demandas, a fim de dar conta de todas elas dentro dos prazos respectivos.

Além de contar com profissionais designados para exercer essa função, outra alternativa é utilizar tecnologias, como softwares jurídicos, como forma de facilitar e desafogar o nível de atividades.

Distrato de contrato

Uma das situações que pode vir a acontecer durante uma incorporação imobiliária é o distrato contratual, ou seja, quando o comprador de uma unidade, por alguma razão, não deseja mais seguir com o negócio jurídico e o mesmo é desfeito.

A Lei do Distrato, promulgada sob nº 13.786 em 2018, surge como uma alternativa para evitar prejuízos às construtoras e incorporadoras. Por ser recente no âmbito jurídico, é importante que os advogados estejam atentos às suas disposições.

A legislação tem como premissa reduzir o número de distratos, evitando assim maiores gastos com o processo de rescisão. Além disso, ela tende a ser mais benéfica às construtoras e incorporadoras, uma vez que limita o valor a ser devolvido ao comprador, caso este não queira prosseguir com o negócio.

Assim, por conta de suas peculiaridades, e para que a empresa não saia prejudicada, é primordial que o jurídico esteja preparado para lidar com eventuais distratos.

Proteção de dados

Com o advento da Lei Geral de Proteção de Dados, é inevitável que o departamento jurídico precise estreitar seus procedimentos internos e criar políticas de proteção e segurança da informação.

Ao lidar com contratos e processos, os advogados estão manuseando dados pessoais e sensíveis das pessoas envolvidas, o que, consequentemente, pede por um cuidado maior, a fim de evitar o vazamento de informações ou compartilhamento indevido com terceiros.

Assim sendo, nota-se que uma das preocupações do departamento jurídico é, justamente, a adequação à LGPD e criação de parâmetros de segurança em suas atividades, principalmente diante da possibilidade legal de multas e autuações em caso de descumprimento da referida lei.

Software de contratos para o ramo da Construção Civil

Embora existam vários cuidados que o advogado atuante no ramo da construção civil precisa ter, nem tudo precisa ser complexo ou moroso.

Atualmente, existem diversas tecnologias no mercado, prontas para auxiliar escritórios e departamentos jurídicos e facilitar ainda mais a rotina. 

A mais completa delas é o ProJuris Contratos. Os benefícios desse software para o departamento das construtoras e incorporadoras vão desde automatizações à agilidades na rotina dos advogados.

Alguns deles são:

• Módulo de biblioteca jurídica, por meio do qual é possível incluir minutas-padrões atualizadas e dentro da legislação, e, a partir delas, criar novos contratos em poucos minutos, com a garantia da qualidade do documento;
• Módulo de gestão de contratos, pelo qual é possível não apenas criar um instrumento jurídico, como também aditivos e distratos de compra e venda de imóvel; acompanhar sua execução, cumprimento e garantias, principalmente relacionado aos fornecedores de materiais e mão-de-obra; incluir renovações de prazos, e permitir que os envolvidos tenham acesso ao software para assinar o contrato digitalmente;
• Inclusão de assinatura digital própria para desburocratizar e manter a validade e a segurança dos documentos, com possibilidade de ligar-se a outras plataformas que oferecem esse tipo de assinatura;
• Possibilidade de gerenciar todos os imóveis da empresa, não somente aqueles que são utilizados como sede administrativa, como, também, aqueles que estão em construção ou finalizados, cujas unidades serão objetos de negociações, interligando-se com o módulo de contratos; 
• Controle de licenças e alvarás, o qual permite acompanhar todas as licenças e autorizações legais necessárias para o início e após a conclusão da obra, a fim de manter toda a operação dentro da legalidade.

Para conhecer todas as funcionalidades do ProJuris Contratos, solicite uma demonstração, abaixo!

Conclusão

Diante do exposto, evidencia-se a importância do ramo da construção civil no cenário econômico brasileiro. 

Ocupando uma parcela razoável do mercado, as construtoras, incorporadoras e empresas de engenharia lidam, em suas atividades, com diversas questões jurídicas, razão pela qual contar com um departamento especializado é essencial para garantir que atue dentro da legalidade.

Embora a construção civil tenha suas peculiaridades e preocupações jurídicas, cabe aos advogados entendê-las e estar preparado para compreendê-las e superá-las. 

Por fim, para melhor fazer isso, nota-se que a melhor alternativa, atualmente, é contar com o auxílio de um software, através do qual é possível automatizar tarefas, otimizar o tempo e facilitar o dia a dia do departamento jurídico.

Para se aprofundar no tema, confira o episódio do Juriscast sobre Direito Imobiliário (abaixo):