A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida informalmente como Lei do Inquilinato, é a legislação que trata dos regramentos acerca da locação de imóveis urbanos dentro do território nacional.
Morar de aluguel é uma realidade cada vez mais presente para famílias brasileiras. De acordo com uma pesquisa de 2022, 27% dos brasileiros moram em imóveis alugados. Nesse aspecto, a Lei do Inquilinato existe para regular essas relações.
Criada em 1991, a Lei do Inquilinato, como é informalmente chamada a Lei 8.245/91, rege a relação contratual entre proprietário e inquilino, seus deveres e como os demais procedimentos de admissão e despejo devem ser realizadas.
Neste artigo, abordaremos os principais pontos da Lei do Inquilinato, trazendo sua importância, as características do contrato de locação, os direitos e deveres das partes e informações sobre as possibilidades de despejo. Tenha uma boa leitura!
A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida informalmente como Lei do Inquilinato, é a legislação que trata dos regramentos acerca da locação de imóveis urbanos dentro do território nacional.
Ela apresenta os regramentos para o procedimento de locação, os direitos e deveres do locador (o proprietário do imóvel) e o locatário (aquele que deseja alugar o imóvel do proprietário), além de dispor de demais particularidades que acercam o tema.
Dessa forma, a Lei do Inquilinato tem como propósito único estabelecer os parâmetros contratuais e normativos para que pessoas possam realizar locações de imóveis urbanos, padronizando o amparo legislativo sobre o tema.
A Lei 12.112/2009 trouxe importantes mudanças à Lei do Inquilinato. Por essa razão, inclusive, alguns optam por chamá-la de Nova Lei do Inquilinato. As principais mudanças se deram em relação aos prazos.
O art. 39, por exemplo, que antes dispunha apenas que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”, passa a integrar, em sua segunda parte: “ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força dessa lei”.
Do mesmo modo, foram publicadas novas disposições acerca da ação de despejo. A nova lei inclui, como previsão do parágrafo 1º do art. 59, os seguintes incisos:
VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
Ainda, inclui o parágrafo 3º do art. 59, que, assim, dispõe:
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
A Lei do Inquilinato foi regulada, no início dos anos 90, a partir da constatação de que a legislação até então vigente sobre o tema era muito desatualizada e incompleta, caminhando para o obsoletismo. Afinal, a principal legislação sobre o tema vinha do Código Civil de 1916, que retratava um Brasil completamente distinto.
Dessa forma, a lei nº 8.245 se mostra fundamental dentro de um país onde 13,3 milhões de famílias moram de aluguel, conforme aponta a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) de 2019.
Regulamentar os direitos e deveres de inquilinos e proprietários, além de estabelecer regramentos para os contratos, é fundamental para manter a equivalência entre as partes, dificultando situações que possam ser propositalmente maléficas para qualquer uma delas.
Uma vez que a Lei do Inquilinato estabelece que o contrato de locação de imóveis urbanos não é solene, como veremos adiante, ter uma legislação específica que ampara essa relação de moradia é cada vez mais importante num país onde o número de pessoas que vivem em imóveis alugados aumenta.
Embora a Lei do Inquilinato seja informalmente chamada enquanto tal, ela possui limitações a respeito da sua cobertura acerca das relações de locação de imóveis.
Conforme o seu artigo 1º, a lei nº 8.245 lida estritamente com locações de imóveis urbanos, deixando a locação de outros tipos de imóveis e demais bens sobre o guarda-chuva de outras legislações, como o Código Civil.
O próprio artigo 1º, em seu parágrafo único, traz quais locações de imóveis não são atendidas pelo regramentos da Lei do Inquilinato. São elas:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Como o próprio parágrafo já aponta, as locações desses outros tipos de imóveis ficam a critério de legislações específicas ou do Código Civil, fazendo com que o escopo da Lei do Inquilinato seja bastante definido.
Veremos, agora, algumas das características mais relevantes da Lei do Inquilinato e de suas funções legislativas, como as características do contrato de locação, os direitos e deveres dos locadores e locatários e demais particularidades.
Como a maior parte das relações jurídicas entre pessoas, a locação de imóveis é, na maioria das vezes, regida por meio de contratos.
A Lei do Inquilinato estabelece uma série de parâmetros que caracterizam os contratos de locação de forma bastante particular.
Abaixo, veremos cada uma das características do contrato de locação, apontando algumas particularidades no processo.
O contrato de locação tem como característica a não necessidade de uma formalização específica do mesmo, tornando-o não solene. Isso significa que a Lei do Inquilinato não exige que um contrato formal seja firmado para caracterizar a contratação de locação de imóvel.
Desde que as partes envolvidas concordem com os termos apresentados para a locação, a formação de contrato já se faz prevista.
Embora a situação de locação mais comum seja através de um contrato formal, a não necessidade do mesmo pela lei é benéfica para os locatários, que se vêm amparados pela legislação mesmo se terem um contrato tácito.
A única exceção sobre o tema é caso o contrato de locação aponte um fiador do locatário. Se existir a figura do fiador no contrato de locação, o registro deverá ser realizado de forma solene.
O contrato de locação se dá de forma consensual. Afinal, ninguém é obrigado a realizar qualquer tipo de acordo com qualquer outra pessoa.
Quando dizemos que o contrato é bilateral, isso significa que ambas as partes possuem direitos e deveres dentro do contrato e que o não cumprimento dessas obrigações resulta em infração contratual.
No caso de um contrato de locação, a bilateralidade mais aparente é a obrigação do locador de entregar um imóvel e do locatário de realizar o pagamento previsto pelo contrato nas datas marcadas.
O contrato de locação é necessariamente oneroso. Isso significa que ele sempre precisa envolver um custo para o lado do locatário, que deve pagar o uso do imóvel do locador com dinheiro.
Dessa forma, a doação ou o empréstimo de um imóvel para que outra pessoa viva nele não configura a locação do imóvel, uma vez que essa relação não é onerosa.
Dentro do contrato de locação, o valor pago mensalmente pelo locatário já é conhecido e determinado desde o início do contrato, sendo sempre igual.
Assim, não é possível configurar um contrato de locação onde o aluguel é definido depois.
O contrato de locação é de execução continuada, isso significa que as obrigações nele previstas são renovadas toda a vez que o prazo estipulado para as obrigações ocorre.
Por exemplo: se alguém realiza a locação de um apartamento e o pagamento se dá de forma mensal, é obrigação do locatário pagar mensalmente o valor, enquanto o locador deve mensalmente fornecer o imóvel para o inquilino.
Por último, o contrato de locação não possui um prazo específico para ser validado, mas ele pode estabelecer um prazo para a validade de si mesmo.
Dessa forma, é possível realizar um contrato de locação por tempo determinado ou por tempo indeterminado.
Cada uma dessas modalidades contratuais de locação possuem suas particularidades e regramentos próprios dentro da Lei do Inquilinato. E são essas características que veremos a seguir.
O contrato de locação pode ocorrer por tempo determinado, isto é, o locador e o locatário podem combinar que o imóvel será alugado por um período definido de tempo. Após esse período, o contrato expira e as relações jurídicas entre as partes se encerram.
Não há limite de tempo para que um contrato de locação por tempo determinado exista, embora o artigo 3º da Lei do Inquilinato defina que o contrato depende de vênia conjugal caso seja de mais de dez anos:
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
A vênia conjugal é o acordo entre os cônjuges para que o contrato possa ser estabelecido como tal.
Dentro do contrato de locação por tempo determinado, o proprietário não poderá reaver o imóvel enquanto o contrato valer, mas o locatário poderá devolvê-lo, desde que pague uma multa fixada pelo contrato.
Caso não haja previsão de multa no contrato, ela será fixada judicialmente, não podendo ser superior ao valor que o locatário deveria pagar até o final do contrato.
A única situação onde o pagamento da multa é dispensável se apresenta no parágrafo único do artigo 4º da lei nº 8.245, que traz:
Art. 4º. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Dentro de um contrato de locação por tempo indeterminado, ambas as partes se comprometem a manter o vínculo até que uma delas desista da locação.
Caso o locatário deseje parar que alugar o imóvel, ele deverá avisar o locador com um prazo mínimo de 30 dias para realizar a desocupação. Se o fizer, não precisará pagar multa. Caso não realize o aviso, o locador tem direito de exigir o pagamento de um aluguel do locatário como multa.
Dentro de um contrato de locação por prazo indeterminado, o locatário terá o prazo de 90 dias para desocupar o imóvel caso o mesmo seja vendido para terceiro.
Dentro de qualquer contrato, são estipuladas obrigações que ambas as partes devem cumprir para que o mesmo tenha sua efetiva validade.
Dentro do mundo de locações imobiliárias, especificamente quando se trata da Lei do Inquilinato, existem certos direitos e obrigações que a legislação traz para o locatário e para o locador, obrigando-os a realizar certos atos, independente da previsão contratual dos mesmos.
Abaixo, trataremos dos direitos e deveres do locatário, apresentando os artigos dentro da lei nº 8.245 que apontam essas características.
Embora a Lei do Inquilinato não possua um artigo específico falando dos direitos do locatário, eles podem ser observados a partir dos deveres do mesmo e dos deveres do locador.
Por exemplo: é direito do locatário receber o imóvel em plenas condições de uso, uma vez que é devedor do locador entrega-lo em tais condições.
O locatário também não é responsável pelo pagamento de despesas extraordinárias do condomínio. Digamos que o locatário tenha alugado um apartamento.
Nesse caso, é dever do locador pagar por pinturas externas do prédio, por possíveis reformas nos ambientes comuns, expansões, entre outros gastos.
Outro direito do locatário é o de não pagar taxas administrativas da imobiliária, caso o imóvel esteja sendo locado com intermediação de uma empresa do ramo.
O artigo 23 da Lei do Inquilinato traz um rol de doze deveres que o locatário tem com o proprietário do imóvel e com o imóvel em si, possibilitando, assim, que a bilateralidade do contrato de locação se mantenha intacta.
Entretanto, algumas dessas obrigações se mostram mais relevantes do que outras, por isso, citaremos apenas cinco das obrigações mais importantes que o inquilino deve ter.
Em primeiro lugar, é obrigação do inquilino pagar o valor do aluguel e dos demais encargos da locação conforme disposto pelo contrato firmado entre as partes.
A utilização do imóvel para os fins acordados pelo contrato também deve ser mantida, com o inquilino cuidando do imóvel como se fosse seu. Isso quer dizer que, se o contrato prevê que o inquilino irá morar no imóvel, não poderá utilizá-lo para fins comerciais, por exemplo.
O locatário também tem a obrigação de entregar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu do locador. Isso quer dizer que qualquer dano que ele tenha causado no imóvel (pintura riscada, marcações nos pisos, danos estruturais) devem ser arrumados antes da entrega do imóvel para o proprietário.
O locatário não pode realizar reformas ou demais obras que possam alterar a estrutura interna ou externa do imóvel sem a permissão prévia do locador, que deve realizar a autorização por escrito para que a mesma seja validada.
Por último, ficam sob encargo do locatário as despesas de força (água, luz, gás, telefone, entre outros) e as despesas ordinárias do condomínio (encargos trabalhistas, contas conjuntas do condomínio, manutenção de ambientes e equipamentos, entre outros).
Veremos, agora, os principais direitos e deveres do locador, que estão previstos de forma direta ou indireta na Lei do Inquilinato.
Vamos destacar dois principais direitos do locador: o pagamento em dia dos valores disponibilizados no contrato e o recebimento do imóvel nas mesmas condições que se encontravam no momento da entrega das chaves.
O locador tem o direito de receber os pagamentos do aluguel em dia, ou, mais tardar, até o sexto dia útil do mês subsequente ao mês onde o aluguel não foi pago. O não pagamento do aluguel pode resultar na rescisão do contrato.
E, tão importante quanto, o locador deverá receber as chaves do seu imóvel novamente apenas se este estiver em condições semelhantes às que ele se encontrava no momento em que as chaves foram entregues ao inquilino.
Os deveres do locador dentro de uma relação de aluguel de um imóvel urbano estão expostos no artigo 22 da Lei do Inquilinato, que apresenta um rol de dez obrigações que o locador tem em relação ao locatário e o imóvel alugado.
Entre as obrigações, a mais conhecida é o dever do locador de entregar o imóvel locado em plenas condições de uso, garantindo que o mesmo tem todas as instalações necessárias para o uso indicado pelo contrato de locação.
Também é dever do locador pagar os devidos impostos e taxas que rescindem sobre o imóvel, como taxa de lixo e o IPTU, por exemplo.
Enquanto o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio, fica como obrigação do locador pagar as despesas extraordinárias, como reformas estruturais, pinturas externas, expansões, entre outras.
O proprietário do imóvel também é responsável pela manutenção e reformas de estragos ocasionados em período anterior ao que o locatário começou a utilizar o imóvel.
O proprietário também é responsável pela garantia de que o locatário poderá usufruir do imóvel de forma pacífica, sem ter que lidar com eventuais problemas causados pelo locador ou que sejam direcionados ao locador do imóvel.
Embora o nome possa soar drástico, o despejo é o nome que se dá para toda a ação onde o proprietário do imóvel locado o toma de volta para si, fazendo com que o inquilino saia da propriedade.
O artigo 9º da Lei do Inquilinato traz as situações onde o despejo pode ocorrer:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.
Dessa forma, ficam estabelecidas as situações onde é mais comum que ocorra o despejo do inquilino.
Embora o não pagamento do aluguel acordado seja a situação mais comum para que uma ação de despejo seja imposta, o locador e o locatário podem também decidir, em comum acordo, pela dissolução do contrato, o que também configura o despejo.
Infrações legais (como o não cumprimento das obrigações) ou contratuais também configuram a possibilidade de ação de despejo. Portanto, caso o inquilino de um apartamento não respeite as normas do condomínio, por exemplo, ele pode ser despejado pelo proprietário.
Por último, o artigo 9º traz a possibilidade de despejo em situações onde o Poder Público determina que uma obra deve ser realizada no local, impossibilitando a moradia do inquilino, ou quando ele poderia morar no local, mas se recusa a deixar a obra ocorrer.
As áreas de atuação são bastante amplas. É possível, por exemplo, atuar em causas individuais, defendendo os direitos dos locadores ou dos locatários. No entanto, há também uma busca das imobiliárias por profissionais com conhecimentos especializados na área. Afinal, ao intermediar as relações, envolvem-se nas regulações estabelecidas pela Lei do Inquilinato.
O inciso VII do art. 22, por exemplo, prevê que cabe ao locador o pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações. Deve arcar, inclusive, com as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, como a busca em cadastros positivos.
No caso de não ser realizado esse pagamento, o que deve ser feito, então? Um advogado especializado em Direito Imobiliário, assim, deve estar cientes dos deveres e dos direitos prescritos em lei. Nesse caso, deve compreender que o sujeito a ser cobrado pela inadimplência é o próprio locador e não o locatário, ainda que não seja incomum ver esse encargo ser repassado ao locatário.
Há mais hipóteses, no entanto. Imagine-se uma quebra de contrato de locação. Algumas questões são fáceis de ser resolvida. Outras, contudo, demandam a participação de um advogado. Do mesmo modo, resolução de benfeitorias realizadas no imóvel ao fim do contrato de aluguel. Enfim, existem uma gama de possibilidades em que os advogados podem atuar.
A Lei nº 8.245, de 1991, é a lei vigente.
O locador é o proprietário do imóvel que é alvo da transação. Já o locatário é a pessoa que deseja alugar o imóvel do proprietário.
Num país onde morar de aluguel é uma realidade para cada vez mais famílias, compreender como a Lei do Inquilinato funciona, quais são as obrigações das partes e como funcionam os processos contratuais e de despejo de imóveis é fundamental para o advogado que deseja trabalhar na área.
Independente se o objetivo for representar um inquilino que está sendo despejado de forma injusta ou um proprietário que deseja firmar contratos de locação, o conhecimento a respeito da lei nº 8.245/91 se mostra cada vez mais importante no contexto habitacional brasileiro.
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